ROTbloggen

Här kommer (slutligen… ) en kortfattad beskrivnig av förstudiens förutsättningar och syfte:

Bakgrund

Arbetsinstruktioner
för ombyggnader bedöms särskilt viktiga för att:

• underlätta
  identifiering och sanering av miljöstörande material och därmed minska
  spridning samt exponering i arbetsmiljön.
• arbetskostnadens
  del av totalkostnaden vid renoveringsarbeten bedöms vara flera gånger
  högre än vid nyproduktion då den ligger på ca 10% av projektets
  totalkostnader.
• tillförlitliga
  tidplaner vid renoveringsarbeten är viktiga för att hålla nere tider och
  kostnader och med hänsyn till kvarboende hyresgäster.
• planera
  och arbetsbereda de renoveringsarbeten som kräver smidig anpassning mellan
  de ingående arbetsmomenten, UE och yrkeskategorier.

Arbetsinstruktioner
är ett praktiskt användbart och
pedagogiskt verktyg för arbetsberedning och utbildning i syfte åstadkomma en
effektiv produktion, undvika arbetsskador och olycksfall på såväl kortare som
längre sikt.

Syfte

Denna förstudie syftar till att inventera och kartlägga specifika
förutsättningar och metoder samt behovet av arbetsinstruktioner för bl a arbetsberedning
i ombyggnadsprojekt.

Vidare är syftet att identifiera arbetsmoment och metoder
för vilka arbetsinstruktioner bör tas fram.

Genomförande

Förstudien har genomförts som litteratur och intervjustudie
samt studier på plats i pågående ombyggnadsprojekt.

Arbeten som bedömts angelägna att studera i förstudien har
varit bl a:

• Renovering
  av klimatskal och badrum
• Stambyten,
  värme och ventilationsåtgärder
• Särskilt
  arbetsintensiva moment

Inledningsvis skapades en ny webbplats: ROTAi.se.
Tanken är att kunna särskilja mellan rena byggåtgärder och de specifika
förutsättningar som gäller i ombyggnadsprojekt, t ex är ByggAi idag strukturera efter byggdel, medan ROTAi kan tänkas få en flexiblare och kanske mer
processinriktad struktur.

I rapporten Ombyggnad av miljonprogrammet – information och riktlinjer vid projektledning anger författaren följande intressanta iakttagelser (inklusive referenser):

”De större ombyggnaderna har visat sig vara
överinvesteringar som inte har gett samma avkastning tillbaka (Andersson,
Erlandsson & Nilsson 2001).”

”De boende värderar främst förbättringar av de
sociala förhållandena, men sådana saknas för de flesta ombyggnadsprojekt som
har genomförts inom miljonprogrammet (Carlén & Cars 1990).”

I rapporten sammanfattas viktiga förutsättningar och strategier för att lyckas med förnyelse och upprustning av miljonprogramsområden.

12 steg till framgång vid områdesförnyelse

• Ägardirektiv – en tydlig
  vilja hos ägaren att vilja genomföra nödvändiga förändringar. De måste
  även inse att förnyelsearbetet kommer kräva tid och insatser på flera
  plan.
• Kunskap – Arbetet måste
  baseras de boendes livsvillkor, ekonomi, hälsa och attityder till förändring
  samt områdets historia och upprustningsbehov. Denna kunskap bör finnas hos
  allainblandade aktörer, byggare, konsulter och arkitekter.
• Helhetssyn – Parallellt
  med den fysiska upprustningen bör frågor om välfärd, sysselsättning och segregation
  behandlas t ex genom samarbete med andra aktörer, t.ex. kommun och skola.
• Nytänkande i fråga om förvaltning och organisation –En aktiv förvaltning samt engagerad personal. I mångkulturella
  områden är det viktigt att även organisationen är mångkulturell.
• Kommunikation – Hyresgästerna
  bör regelbundet få veta vilka förändringar som planeras och vad som kommer
  att hända under arbetets gång. Detta skapar delaktighet hos hyresgästerna.
• Mobilisering och delaktighet – Det är viktigt att hyresgästerna känner att de kan vara med och påverka
  utvecklingen, t ex via informationsträffar, hembesök och gemensamma
  vandringar i området.
• Upprustning/förnyelse – En
  fysisk inventering visar var vad som måste åtgärdas. Den väcker även
  intresse hos de boende, men man bör vara tydlig från början ekonomiska
  ramar som gäller för upprustningen.
• Fysiska förändringar – Långsiktighet
  och hänsyn till vilka behov som finns.
• Sammanlänka med övriga staden – Många miljonprogram är byggda som öar, vilket ger både fysisk och
  social isolering. Sammanlänkning med övriga staden genom ex. utbyggnad av
  kollektivtrafik och förtätning ger ett stort värde.
• Identitet som ger självförtroende – Betoning bör ges på det positiva som ger området
  e särprägel så att de boende får känna stolthet över sitt område.
• Effektkontroll – Det är
  de boendes nöjdhet som avgör om förändringsarbetet har lyckats.
• Ekonomi – Det måste
  finnas ekonomiska möjligheter till långsiktiga satsningar och ofta krävs
  att hela stadsdelen förändras.

————————————————————————–

Jag har rationaliserat lite, stuvat om och tagit fasta på
följande:

1. Kunskap bör vara en grundförutsättning!
2. Helhetssyn – likaså, och bör innefatta allt ifrån ekonomi,
   långsiktighet och byggnadsteknik till sociala förhållanden, trygghet och
   trivsel.
3. Kommunikation, delaktighet och engagemang – det kräver sin man
   (eller kvinna)! Det är som författaren till rapporten skriver viktigt med
   gränsdragning och tydliga ramar. Annars riskera förväntningarna och kraven
   från hyresgäster bli högre – än budgeten. Det kan lösa sig att lägga
   resurser på en bra och väl genomarbetad kommunikation.
4. Ta tillvara områdets
   särprägel – bygg inte bort det som upplevs som positivt med området.
5. Långsiktighet – inte enbart ur förvaltningsperspektiv utan också ur boendeperspektiv!

Dvs 5 ”ynka” steg för framgång i miljonrustningen!

Rapporten: Ombyggnad
av miljonprogrammet – information och riktlinjer vid projektledning från KTH beskriver
erfarenheter från en studie av ett ombyggnadsprojekt i en
bostadsrättsförening.

Några av problemen för
genomförandet beskrivs som:

– Ritningarna
från den ursprungliga byggnaden stämde inte överens med verkligheten, t ex låg
fler rör diagonalt i schakten istället för horisontellt som
på ritningarna, vilket skapade problem i samband med stambytet.

– Måtten på
byggprodukter som skulle bytas ut hade andra mått än dagens standardiserade,
vilket skapade problem när de skulle ersättas med nya produkter.

– Byggnaderna
var inte förberedda för dagens installationslösningar.

– Kommunikationsproblem
med de boende.

Kommunikation ÄR
tidsödande

Ett problem för
föreningen var att förvaltaren (styrelsen?) ständigt fick mycket frågor, vilket
upplevdes som ”tidsödslande”. Vidare anser rapport författaren att:

”många av
frågorna är sådana som inte borde ha ställts, eftersom de redan hade hanterats
inom projektet.”

Rättvisa åtgärder

En annan fråga som har
vållat svårigheter var föreningens s k
”rättvisekrav”: att alla bostadsrättsinnehavare ska få lika stora underhållsåtgärder. Exempelvis fick de
som själva hade låtit installera en diskmaskin tidigare själv stå för
ominstallationen efter utförd åtgärd. Eftersom inte samtliga boende hade
diskmaskin ingick inte detta i rörläggarens åtagande). När de som hade
diskmaskin själva skulle installera tillbaks denna uppstod en del vattenskador.

Mina reflektioner:

– Både styrelserepresentanter och anlitade förvaltare bör ha i
åtanke vems intressen de har ansvar för och vilka deras kunder är – inte minst
i en bostadsrättsförening där dessa frågvisa individer gjort privata investeringar!

– Om ”fel” frågor kommer upp från boendes sida – då har
kanske både kommunikationen och den demokratiska processen i föreningen varit
dålig – från början?

– Jag kan förstå hur det kan bli problem att inte fördela
kostnaderna exakt lika i en bostadsrättsförening – hur motiverat och lönsamt det
än hade varit med flexibilitet även för en BRF!

– Problemet med att inte kunna utföra exakt samma åtgärder i varje
lägenhet eller i varje etapp av ett upprustningsprojekt har påtalats i även vår studie. Det är kanske lättare för t ex ett allmännyttigt
bostadsföretag att ta de beslut som krävs, men problemet att förklara varför en lägenhet har större underhållsbehov än en annan
osv… kan finnas även här.

– Än finns mycket att förbättra!

Rapporten från Halmstad Högskola: Hållbar och resurssnål ombyggnad, har jag tidigare refererade till kring prioriterade forskningsfrågor.

Samma rapport citerar jag nu vidare här:

Vanliga åtgärder för att spara energi vid ombyggnad är följande:

· fönsterbyte eller komplettering med en extra fönsterruta

· tilläggsisolering av vind

· tilläggsisolering av yttervägg

· tätning av dörrar och fönster

· installationstekniska åtgärder såsom installation av radiatortermostatventiler, injustering av värme- och ventilationssystem, installation av värmeväxlare

Fördelar med tilläggsisolering och fönsterbyte:

· minskade värmeförluster genom minskade transmissionsförlusterna

· minskade värmeförluster genom ökad tätheten

· minskade mängd köldbryggor

· bättre inomhusklimat genom att ytterväggstemperaturen ökar

· bättre ljudmiljö inomhus

Nackdelar med tilläggsisolering:

· svårt att genomföra utan att förstöra de kulturhistoriska värdena hos byggnaden

· svårigheter beroende av fasadmaterial

· ökad belastning av stommen

Fördelar med installation av värmeåtervinning:

· ökad energieffektivitet

· bättre driftekeonomi

· ökad boendekomfort

Nackdelar med installation av värmeåtervinning:

· för att installera ett FTX-aggregat krävs både till- och frånluftskanaler

· värmeåtervinningssystem kräver att byggnaden är tät

· utrymmeskrävande

· dyra system och höga service- och underhållskostnader

· särskild kompetens krävs hos driftpersonal.

Källa:http://www.byggai.se/forskning/HRO/HRO_hela_slutversion_16_mars_2011.pdf

Denna rapport från Halmstad Högskola: Hållbar och resurssnål ombyggnad behandlar:

• Problem
  under produktionsfasen i ombyggnadsprojekt

• Vanliga
  åtgärder för att spara energi vid ombyggnad
• För- och
  nackdelar med energisparåtgärder
• För- och
  nackdelar med värmeåtervinning
• Potentiella intressekonflikter
  mellan de olika förutsättningarna: varsamhet, tillgänglighet, energieffektivisering,
  ekonomi och social status.

Förutom kostnaderna för att bygga om kontra de boendes ekonomiska
möjligheter att bo kvarta även intressekonflikten kring bevarande av byggnadens
ursprungliga utformning och sociala status (benämns i rapporten kulturarvet) kontra omfattande åtgärder
t ex på energisidan.

Rapportens förslag
till forskningsfrågor:

• Hantering
  av kvarboende och brukarens medverkan i ombyggnadsprocessen.
• Effektivisering
  av byggproduktionen vid ombyggnad t ex avseende industrialiseringsfrågor,
  väderskydd och logistik samt organisation och produktionsplanering.

Att författarna till rapporten nämnt forskningsområden i
ovanstående ordning är en petitess:

Jag tycker dock att det är viktigt att
lyfta fram effektivitets-, metod och organisationsfrågorna som prioriterade
eftersom det är just detta som får effekt även på brukarens säkerhet och hur
denne upplever projektet, tider och störningar!