ROTbloggen

Så här beskriver en av
de intervjuade platscheferna en vanlig anbuds- och planeringsprocess vid
ombyggnadsjobb.

Före anbud behövs ett besök på
plats för att få överblick och bilda sig en uppfattning av hur logistiken kan
lösas samt för att bedöma ”eventualiteter”.

Efter upphandling och kontrakt behövs en
noggrannare inventering göras:

– ev. kompletterande miljöinventering och provtagning.

– planering för logistik och effektivt utnyttjande av ställningar
och transporthjälpmedel

Ställningar och transporthjälpmedel är en stor del av kostnaderna
i projekten. Med god planering kan den kostnaden hållas ner.

När byggnadsställningar eller plattformar/hissar är på plats görs ofta en noggrannare statusinventering av t ex fasader och tak för att
kontrollera om ytterligare renoveringsåtgärder bör göras när ställningar är på
plats och ingrepp ändå görs i fasaden. I sådana fall utgör detta som tilläggsjobb.

Detta låter ju som en ”sund process” för att slippa
onödiga kostnader och för beställaren skall ha möjlighet att samordna arbeten
när ställningar är på plats samt slippa göra om eller göra åverkan på nya
byggdelar längre fram.

Jag är övertygad om att det finns både hinder och möjligheter att
anamma denna process. Jag är t ex ingen expert på LOU men har fått höra att det
går utmärkt att handla upp det mesta på ett flexibelt och funktionellt sätt –
bara man ställer upp villkoren korrekt i förfrågningsunderlaget. Detta är
säkert inte så ”bara” att lära sig…

… men hinder är ju till för att övervinnas och utveckla oss(!).
Så genom att överlista LOU har branschen kommit en bra bit på den vägen!

Det är olika hur allmännyttan går åt miljonprogrammet. Det
tycks förekomma ganska olika strategier för underhåll och standarhöjningar.

Det
mest genomgripande exemplet på standardhöjning som jag påträffat utförs i
Alingsås av Alingsåshem och Skanska. Bloggat: När renoveringen närmar sig nyproduktion

Mina intervjuer och samtal med
representanter från Helsingborgshem, ABK och MKB indikerar att dessa tre har ett relativt lika synsätt på upprustning av miljonprogrammet och fokuserar på en god förvaltning i första hand och vid behov
rimliga renoverings- och upprustningsåtgärder.

Helsingborgshem har arbetat aktivt med energiåtgärder i den
vanliga förvaltningen och säger sig ha nått långt i det arbetet för att möta
energikraven. Kunskapslänken: Energitjuvar och åtgärder – Helsingborgshem

Renoveringsbehov förekommer dock och mer omfattande
ombyggnadsprojekt är på gång, bl a Drottninghög. Idag pågår också ett projekt
med fasad och stambyten på Stattena.

ABK i Kristianstad har arbetats successivt sedan1990-talet
med ombyggnader och upprustning av sitt ena miljonprogram (Österäng) och
påbörjar nu samma arbete i sitt andra området (Gamlegården). Inom ABK har två
olika strategier för ombyggnad och upprustning använts:

– Upprustningen inom Österängsområdet har skett etappvis, dvs
hus för hus, med början under 1990-talet. Det finns fortfarande några
byggnader/etapper kvar att renovera. Denna strategi har lett till att skillnad
i hyresnivå mellan de olika husen i området stor beroende på om husen är ombyggda eller inte samt när de är ombyggda.

– Upprustning av Gamlegården kommer ABK att hantera på ett
annorlunda sätt. Där kommer åtgärderna visserligen också att utföras etappvis
men nu åtgärd för åtgärd i hela
området samtidigt. ABK bedömer att denna metod är bättre ur ett kostnadsperspektiv
då upphandlingarna av de olika åtgärderna blir mer omfattande
upphandlingsvinster.

MKB som jag hittills (i denna studie) endast haft en kortare sejour med tycks vara av inställningen att åtgärder utförs vid behov och även
om samordningseffekter eftersträvas är man restriktiv med att ”dra igång”
omfattande upprustningsåtgärder över hela områden.

De flesta ombyggnadsprojekt som MKB driver idag är hyresgästanpassning av lokaler.

Ja, det är ungefär så som jag uppfattat det hela…

Min egen uppfattning är att oavsett om en ROT-åtgärd utförs
inom ramen för en mer omfattande entreprenad eller inom den löpande
förvaltningen så skall den utföras med mer eller mindre samma teknik,
kvarboende och hänsyn till säkerhet och hälsa.

Vi bör i vår studie se till att de arbeten som berörs förses med arbetsinstruktioner som är tillämpliga i båda typer av projekt (om det nu skulle visa sig finnas skillnader i utförande eller behov av särskild hänsyn i någotdera!)

Planeringen av ett ombyggnadsprojekt är lika viktig som vid nyproduktion och kräver kanske ännu större noggrannhet och samtidigt mer flexibilitet och behov av tätare uppdateringar.

Allt beror på underlagen och hur väl kända de tekniska förutsättningarna är. Erfarenhet och kunskap om vilka faktorer som brukar kunna påverka projektet under dess gång är till stor hjälp för planeringen.

I ett av de ombyggnadsprojekten redogjordes för en traditionell och genomgripande renovering av badrum på max. 3 veckor.

Renovering
badrum på 2-3 veckor och ca 3 badrum åt gången:

Vecka 1:

• Måndag
  – rivning
• Tisdag
  och onsdag – gipsning

• 
• Torsdag
  – Karmar
• Fredag
  – Flytning av golv
• El
  och rör körs parallellt (måndag till torsdag):
• 

Vecka 2:

• Plattsättning

Vecka 3:

• VVS-montage
  porslin, blandare mm.

Särskilda
förutsättningar enligt platschefen:

– Det är viktigt att ha ett team med hantverkare och UE som är fungerar väl ihop.

– ”Planering
är A och O!”

Det får inte dra ut på
tiden, t ex slår en strejk, som VVS-strejken i år, hårt mot projektets tidplan
och hyresgästerna blir lidande.

Kontrollplanen:

Det mest kritiska momentet vid ombyggnader tycks vara
stambyten och badrumsrenovering. Tidspressen är stor i synnerhet när det finns kvarboende
hyresgäster.

Tidplan från 2 veckor och uppåt

Om utsatt tid kan hållas beror kanske främst på metodval och
att arbetena planeras och samordnas väl. Behov av sanering av asbest eller
bakomliggande fukt påverkar tidplanen.

I denna förstudie har påträffats metoder som skall ta från
två veckor (10 arbetsdagar) och upp till 5-6 veckor eller längre – per badrum.

Metodval – en praktiskt och ekonomisk fråga

Inför valet av metod är kanske främst status på befintliga
material och det underhållsekonomiska perspektivet avgörande. Metod kan vara
alltifrån rivning av befintliga rör och stammar samt ytskikt och vid behov även
stomkomplettering till att låta allt befintligt ligga kvar och bygga det nya
badrummet med nya stammar utanpå (eller inuti) det gamla.

Stammarna

En vanlig och ganska ”logisk” metod vid stamrenovering är att nya rör
dras i befintliga schakt alternativt utanpåliggande. Behov av bilning
förekommer samt eventuell inklädnad.

Att lägga rören i kassetter är en modern
metod:

Relining är en
annan metod som innebär att befintliga stammar plastbegjutes på insidan.
Metoden har precis som andra metoder både för och nackdelar. Den har också varit
omdiskuterad ur ekonomiskt, praktiskt, genomförande respektive livscykel och
underhållsperspektiv. Metoden kräver stor precision och kan innebära exponering
för hälsoskadliga ämnen. Fördelarna med metoden sägs vara att inverkan på
hyresgästens liv och boende är minimal dock bör ju även boende riskera att
exponeras för giftiga ämnen innan plasten härdat, personer med astma eller
allergi skulle kunna reagera.

Blogg om relining: En ingenjörs funderingar

Ventilationen

Vid behov dras ventilationen om i badrum t ex för att
placera frånluftsdonet närmare duschen.

Ytskikt

Renovering av ytskikt i ett badrum kan också ske med olika
metoder från att lägga nya ytskikt ovanpå de gamla till att riva ut befintliga
material putsa om väggar och flyta golv samt lägga nya tät- och ytskikt på detta.
Härifrån kan det sedan liknas vid nyproduktion och variera med val av tätskikt
och typ av ytskikt.

Faktorer som kan påverka tidplanen är torktiderna för puts
och flytspackel som kan variera beroende på vilka nya tät- och ytskikt som
skall appliceras.

Inredning

Inredning och porslin i badrum såsom badrumsskåp, handfat,
badkar, byts normalt ut vid renovering och ofta sker härvid också en standardhöjning
på utrustningen.

Vanligen byts badkar ut mot enbart dusch och blandare blir mer energi- och resurssnåla. Ibland förbereds även för installation av tvättmaskin. De
nya blandarna brukar bli mer energisnåla än de gamla.

Arbetsmiljö – rivning

Vid rivning av befintliga stammar är arbetsmiljöaspekter samt hantering av ev blymuffar viktiga att beakta. Även asbestsaneringen skall vara gjord är kunskap om asbestförekomst och hur provtagning går till en fördel att ha för en ”ombyggnadsarbetare”.

Sanering – fuktskada

Fukt i bakomliggande byggdelar och material torkas ut med
hjälp av fläktar eller om materialet är skadat kan det bytas ut. Uttorkning av
i förväg icke kända fuktskador påverkar naturligtvis tidplanen för
färdigställande av ett badrum.

Tillfälliga
installationer

För hus som inte har bad/dusch och toalett i något gemensamt
utrymme, behövs provisoriskt installerade duschutrymmen och toaletter för
hyresgästerna att använda under renoveringsarbetets gång.

– Adderametoden

Sen har vi förstås addera-metoden (som utvecklats
av NCC) och där inget av ovanstående påstås bli något problem. Med denna byggmetod skall enligt NCC endast 10 dagar behövas för
renovering av både stammar och ytskikt, dvs upp till två veckor beroende på hur
arbetet förläggs?

Metoden innebär i korthet att det nya badrummet byggs
innanför det gamla med ventilerad luftspalt mellan nya väggen/golvet och
befintliga ytor. Rören dras i kassetter. Läs mer här: Addera metoden

– 3-veckors traditionell
metod

I denna studie har vi på plats studerat en metod för mer traditionell
renovering av både stammar och bad på 3 veckor (15 arbetsdagar). Metoden är
grundlig, dvs befintliga ytskikt rivs, stammar och rör rivs delvis och nya
bilas ner i golv. Ny el dras i väggarna precis som vis nyproduktion etc etc.

”Hemligheten”
ligger i att arbetena UE och de olika yrkeskategorierna är väl synkade och kan
samarbeta på ett funktionellt sätt samt att platschefen planerat arbetena
minutiöst. I vår rapport från förstudien kommer vi att presentera ett exempel
på denna metod, minutiöst välplanerad!

Igår blev jag tipsad om ett ombyggnadsprojekt i Allingsås som enligt tipsaren fått både ris och ros. Själv är jag av den åsikten att vi bör vara tacksamma över alla erfarenheter.

Dyrköpta ”läxor” kan vi också lära oss något av!

Uppgifter och diskussion nedan bygger på information från Allingsåshems egen hemsida: http://www.alingsashem.se/index.php?page=brogardens_ombyggnad

Miljonprogramsområdet
Brogården i Alingsås (byggår 1971-73) har beslutats byggas om med
”passivhusteknik” i ett partneringprojekt med Alingsåshem och
Skanska.

Lägenheterna på Brogården kommer inte att komma upp till
passivhusstandard, men energianvändningen kommer att
minskas. Projektet startade 2008 i ett av husen, som hade nyinflyttning
2009.

Vad
avser passivhusteknik?

Passivhusteknik
innebär i det här fallet åtgärder i klimatskal, inkl både fasad och utfackning
samt installation av FTX med återvinning av värme ur frånluften.
Innetemperaturen skall värmas med hjälp av den värme som alstras från
elektriska och elektroniska apparater samt de boende. Som reserv kopplas ett
fjärrvärmeuppvärmt värmeelement till värmeväxlaren som återför värme till
tilluften.

Uppgifter om projektet:

Källa:
Allingsåshem

Förutom
värmeåtervinning ur frånluften har Allingsåshem gjort följande åtgärder:

– Utfackningspartier har rivits och helt ny
yttervägg med tjock mineralullsisolering (se tabell) har byggts upp.

– En helt ny skalmur av tegel har murats och
hängts upp på vertikala profiler som skapar luftspalt.

– Värmeförluster via bjälklag/balkong elimineras
genom att fasaden flyttats ut över de tidigare indragna balkongerna så att hela
fasaden ligger i liv. Nya balkonger hängs utanpå.

– Tilläggsiolering av bottenplatta

Som
Allingsåshem själva påtalar handlar det om omfattande energiåtgärder men inte om
ett komplett passivhus – även om motsvarande teknik använts i de delar som byggts om.

Diskussion:

Intervjuer
och slutsatserna i vår egen studie indikerar att husen bör ha ett extremt
eftersatt underhåll om en så omfattande upprustning som Allingåshem gjort skall
”betala sig”: http://rotbloggen.rotai.se/#post2

Dessutom bör man nog räkna med att behöva tömma huset
på hyresgäster.

Å andra sidan är ju vissa av åtgärderna i
projektet, t ex installation av FTX, vanligt förekommande. Om tilläggsiolering
av fasader och tak tillåter passivhusstandard, dvs isolertjocklekar på upp till
440 mm
vill jag däremot låta vara ospekulerat, liksom nyttan av isolering av
källargolvet.

Varje projekt är som sagt unikt och kanske
kan erfarenheterna från detta ”fullskale-projekt” i Allingsås bör tas
tillvara för att kunna användas i de projekt och de byggdelar där
förutsättningarna finns, t ex vid genomruttna utfackningspartier…

Vår fråga är nu hur frekvent det kan
komma att bli med rivning och nybyggnad av utfackningspartier eller att flytta
ut balkongväggen i liv med resten av fasaden? Samt att hänga upp nya balkonger?

Kan det bli aktuellt att ta fram en arbetsinstruktion kring detta?

Boverkets
BETSI-rapporter indikerar t ex att skador och reparationsbehov i byggnadsbeståndet
är av begränsad omfattning/art – även om eftersatt underhåll förekommer!

Spontant
tror jag själv att arbetsinstruktioner för passivhusbyggande hade fyllt en
bättre funktion på byggAi.se: http://www.byggai.se/ Det kan kanske bli nästa grej…?