ROTbloggen

I ett examensarbete inom högskoleingenjörsprogrammet vid
Chalmers Tekniska högskola jämförs fyra olika renovering och
investeringsalternativ för ett och samma bostadsområde. Rapporten tar upp och
diskuterar upprustning ur energi-, underhålls- och ekonomiperspektiv.

Rapporten beskriver några tillvägagångssätt och
metoder för att sänka energianvändningen i husen. Långsiktiga ekonomiska
jämförelser görs. Huvudsyftet med rapporten är att ur lönsamhetsperspektiv
jämföra olika renoveringsalternativ med alternativet; rivning och nyproduktion av trähus.

Utgångspunkten för de olika åtgärder som studerats är EU-direktivet
om att all renovering som sker efter 2012 skall ske till passivhusstandard.

Åtgärdsalternativ:

1. Nollalternativet

Endast direkt nödvändiga
renoveringar görs för att hålla

byggnaden i beboeligt skick, i detta fall:

–
Byte av stammar.

–
Badrum byts ut och förses med moderna golvbrunnar och
fuktspärr.

–
Byte av elutrustning:

–
Ommålning av fasader efter 10 år.

2. Renovering till passivhusstandard idag

Åtgärder som beräknats i det aktuella projektet är:

– Utfackningsväggar rivs och nya
tätare och tjockare byggs.

– Krav på lufttäthet sätts till
0,3 l/s, m2.

– Fönster byts till nya med
U-värde på 0,9 W/(m oK)

– Kanalisation till befintligt
ventilationssystem används till ett nytt FTXaggregat som placeras på vinden.

– Vindsbjälklaget
tilläggsisoleras.

– Införande av separat mätning
för el, vatten och värme i varje lägenhet.

– Bottenplatta och stomme lämnas
i befintligt skick för att hålla ner kostnaderna.

– Stammar byts ut.

– Badrum byts ut och förses med
moderna golvbrunnar och fuktspärr.

– Byte till snålspolande blandare
i kök, badrum och dusch.

– Byte av elutrustning.

3. Renovering till passivhusstandard först efter år 2020

Inga åtgärder görs i
dagsläget, utan endast ordinarie underhållsplan följs. Huset

renoveras sedan till
samma standard som i ovanstående renoveringsalternativ.

4. Rivning och nybyggnation av ett prefabricerat trähus

Slutsatserna i
rapporten:

Enligt beräkningarna för just det aktuella projektet skulle
alternativ 4, dvs rivning och nybyggnad bli absolut dyrast för både förvaltare
och hyresgäster. Examensarbetarna själva beskriver detta som ett något oväntat
resultat.

Om jag förstod
resonemanget rätt så skulle det bland annat ta 25 år innan kostnaderna för
nybyggnadsalternativet respektive nollalternativet ”möts” samt att
under hela denna tid skulle hyrorna vara dubbelt så höga i de nybyggda huset
som hyrorna där nollalternativet väljs. Stämmer detta???

Bäst ni själva läser slutsatserna
i rapporten: Miljonprogrammet – Riva eller renovera

Och vi kanske skall fundera på arbetsinstruktioner för passivhusteknik
trots allt?

Med utgångspunkt ifrån denna rapport drar jag nämligen den egna slutsatsen
att någon form av renovering inklusive förbättringar på energisidan är bättre
än ingen renovering alls. Och i så fall behövs instruktioner…

Förstudien visar
enhälligt att kvarboende anses vara det främsta hindret för effektiviteten vid
ombyggnadsarbeten.

Det
är framförallt hyresgästerna och deras hem som innebär särskilt noggrann
planering av arbetena för att undvika onödigt ”spring” inne i
lägenheterna samt så långt det går synkronisera med hyresgästernas egen
användning av bostaden.

Obekvämlighetsfaktorn är ömsesidig!

Naturligt
nog upplever en del boende att det är besvärligt att ha hantverkare och
pågående arbeten i sin bostad liksom att i förekommande fall inte kunna nyttja
sitt ordinarie badrum. De flesta hyresgäster anses dock vara tålmodiga och
tillmötesgående. Men som en platschef sa:

”Det känns inte alls bra att behöva gå in i lägenheter där de
boende inte är hemma”

Å
andra sidan kan det vara smidigare att arbeta med fri tillgång till en lägenhet
där ingen är hemma. Men om ombyggnadslogistiken är ett problem för byggarna får
vi inte glömma att hyresgästens logistik:

– Att försöka att inte
vara i vägen och anpassa sig efter hantverkarnas tider och arbeten

– Möbler och personliga
tillhörigheter samt kanske värdefulla föremål som skall flyttas runt, förvaras
på ett säkert och tryggt sätt.

Andra funderingar kring dilemman skulle kunna vara att de som
arbetar natt behöver sova dagtid. Och de som arbetar hemma (egen erfarenhet)
faktiskt blir störda av att ha pågående arbeten i bostaden och hantverkare som
skall in för att borra (och snacka) i tid – och otid!

Hur hanteras eventuella husdjur?

Eftersom
vi själva har både hund och katt och har genomlidit bland annat garantiarbeten
i nya bostaden vet jag att det inte bara är att lämna ifrån sig nyckel till
bostaden (eller att låta arbetare komma in i lägenheten utan att bestämma tid).
Katten kan smita och hunden bli vettskrämd.

Enligt
de byggare som jag intervjuade verkade husdjursproblemet inte vara något större
problem – för byggarna själva! Att hundrädsla eller allergi inte är något
utbrett problem bland ombyggnadsarbetare är ju positivt. Det enda som skulle
kunna vara ett problem är orädda och nyfikna husdjuret som är ivägen på
arbetsstället.

Så här svarade de olika byggarna (ungefär):

– Det brukar lösa sig…

– ”Våra”
kvarboende måste ha husdjuren någon annan stans när vi skall in.

– En hyresgäster hade
stängt i sina katter i köket – problemet är att idag skulle vi påbörja arbetet
i just det köket…

– En gång gick vi in i
en lägenhet där hunden var ensam hemma. Hunden smet och vi fick panik, letade i
timmar i hela lägenheten och i området. Till slut hittade vi honom nedkrupen
under kuddarna i sängen där han legat och varit rädd hela tiden… (Kommentar: Traumatiserad hund, om
ni frågar mig)

Ingen tjänar på att negligera hyregästens logistik!

Vid
ombyggnadsarbeten kan det kanske vara idé att sätta hyresgästerna logistik i
fokus för den egna logistiken! Utgångspunkten bör vara:

Alla boende skall känna att de själva, samtliga familjemedlemmar och ägodelar(!) är i minst lika
trygga händer som vi själva skulle vilja känna när någon utför arbeten i vår
egen bostad!

Kan vi utveckla någon form av arbetsinstruktioner kring detta?

Om jag själv skulle driva ett ombyggnadsprojekt med kvarboende
skulle jag dessutom vara noga med att:

– anlita enbart betrodd personal för jobben

– att informera alla yrkesarbetare och UE om projektets policy kring:

– hänsyn och bemötande av de
boende, dvs vår kunds kunder!!!

– hur privat egendom får
hanteras respektive inte får hanteras!

Då skulle åtminstone jag känna mig lite ”bekvämare” i
situationen!