Blog Image

ROTbloggen

Om ROTbloggen

ROTbloggen är skapad inom ramen för en studie om renovering och ombyggnad. Projektet genomförs av Malmö högskola på uppdrag av Sveriges Byggindustrier.

Motfallstak – konstruktionsprincip och resning

Miljonprogrammet Posted on 2012-10-12 15:07

Det är tydligen vanligt förekommande med motfallstak, dvs tak som lutar inåt, i miljonprogrammet.

I syfte att förbättra energistatus och avvattning av dessa tak väljer en del att resa taken och i vissa fall att bygga på en våning på husen.

I förstudien tagit fram en konstruktionsskiss på utförandet:

Det kanske finnas anledning att studera metoden för resning av motfallstak och utveckla arbetsinstruktioner för processen och kritiska moment samt utförande av isolering och takavvattning.

Förhoppningen är att vi under huvudstudien hittar ett pågående projekt för att dokumentera arbetsgången och värdefulla erfarenheter från just resning av denna platta och/eller motfalls tak.

Någon som har ett takresningsprojekt på G?



12 steg till framgång vid områdesförnyelse

Miljonprogrammet Posted on 2012-10-10 17:24

I rapporten Ombyggnad av miljonprogrammet – information och riktlinjer vid projektledning anger författaren följande intressanta iakttagelser (inklusive referenser):

”De större ombyggnaderna har visat sig vara
överinvesteringar som inte har gett samma avkastning tillbaka (Andersson,
Erlandsson & Nilsson 2001).”

”De boende värderar främst förbättringar av de
sociala förhållandena, men sådana saknas för de flesta ombyggnadsprojekt som
har genomförts inom miljonprogrammet (Carlén & Cars 1990).”

I rapporten sammanfattas viktiga förutsättningar och strategier för att lyckas med förnyelse och upprustning av miljonprogramsområden.

12 steg till framgång vid områdesförnyelse

  • Ägardirektiv – en tydlig
    vilja hos ägaren att vilja genomföra nödvändiga förändringar. De måste
    även inse att förnyelsearbetet kommer kräva tid och insatser på flera
    plan.
  • Kunskap – Arbetet måste
    baseras de boendes livsvillkor, ekonomi, hälsa och attityder till förändring
    samt områdets historia och upprustningsbehov. Denna kunskap bör finnas hos
    allainblandade aktörer, byggare, konsulter och arkitekter.
  • Helhetssyn – Parallellt
    med den fysiska upprustningen bör frågor om välfärd, sysselsättning och segregation
    behandlas t ex genom samarbete med andra aktörer, t.ex. kommun och skola.
  • Nytänkande i fråga om förvaltning och organisation –En aktiv förvaltning samt engagerad personal. I mångkulturella
    områden är det viktigt att även organisationen är mångkulturell.
  • Kommunikation – Hyresgästerna
    bör regelbundet få veta vilka förändringar som planeras och vad som kommer
    att hända under arbetets gång. Detta skapar delaktighet hos hyresgästerna.
  • Mobilisering och delaktighet – Det är viktigt att hyresgästerna känner att de kan vara med och påverka
    utvecklingen, t ex via informationsträffar, hembesök och gemensamma
    vandringar i området.
  • Upprustning/förnyelse – En
    fysisk inventering visar var vad som måste åtgärdas. Den väcker även
    intresse hos de boende, men man bör vara tydlig från början ekonomiska
    ramar som gäller för upprustningen.
  • Fysiska förändringar – Långsiktighet
    och hänsyn till vilka behov som finns.
  • Sammanlänka med övriga staden – Många miljonprogram är byggda som öar, vilket ger både fysisk och
    social isolering. Sammanlänkning med övriga staden genom ex. utbyggnad av
    kollektivtrafik och förtätning ger ett stort värde.
  • Identitet som ger självförtroende – Betoning bör ges på det positiva som ger området
    e särprägel så att de boende får känna stolthet över sitt område.
  • Effektkontroll – Det är
    de boendes nöjdhet som avgör om förändringsarbetet har lyckats.
  • Ekonomi – Det måste
    finnas ekonomiska möjligheter till långsiktiga satsningar och ofta krävs
    att hela stadsdelen förändras.

————————————————————————–

Jag har rationaliserat lite, stuvat om och tagit fasta på
följande:

  1. Kunskap bör vara en grundförutsättning!
  2. Helhetssyn – likaså, och bör innefatta allt ifrån ekonomi,
    långsiktighet och byggnadsteknik till sociala förhållanden, trygghet och
    trivsel.
  3. Kommunikation, delaktighet och engagemang – det kräver sin man
    (eller kvinna)! Det är som författaren till rapporten skriver viktigt med
    gränsdragning och tydliga ramar. Annars riskera förväntningarna och kraven
    från hyresgäster bli högre – än budgeten. Det kan lösa sig att lägga
    resurser på en bra och väl genomarbetad kommunikation.
  4. Ta tillvara områdets
    särprägel –
    bygg inte bort det som upplevs som positivt med området.
  5. Långsiktighet – inte enbart ur förvaltningsperspektiv utan också ur boendeperspektiv!

Dvs 5 ”ynka” steg för framgång i miljonrustningen! smiley



Miljonprogram renoverat under 80-talet – det sämsta scenariot?

Miljonprogrammet Posted on 2012-10-06 12:24

I mina intervjuer har ett par olika personer påpekat att
kvalitetsproblem och kommande åtgärdsbehov kan vara större i åttiotalsbebyggelse än i miljonprogramsbostäder generellt.

Läste i en av Boverkets rapporter ett exempel från Göteborg
där byggnadens status beskrivs så här (citat):

Källa: Så fick miljonprogrammet ett nytt ansikte (Boverket)

Behovet av fasad- och badrumsrenovering verkar uppenbart. Liknande problem med vittrade betongpelare och balkonger har jag själv stött på i ett av projekten i förstudien.

Frågan här är hur ”lönt” var det egentligenatt
renovera husen under 1980-talet.
Åtgärderna tycks både ha sänkt kvaliten i huset genom
att bygga icke fuktsäkra badrum och lönsamheten i dagens upprustning då dessa
underhållsåtgärder gissningsvis påverkar invensteringskalkylen (se tidigare
inlägg: Bristande underhåll – roten till nå´t gott?)

En annan nyfiken frågeställning:

Var badrumsutföranden generellt inte så fuktsäkra under
1980-talet (som idag) eller kan det ha varit att man fuskat med tätheten vid
just denna renovering? Någon som vet?



”Marginellt högre hyra kontra markant lägre status” – Vad är det exakt?

Miljonprogrammet Posted on 2012-10-01 12:50

Många av de som debatterar, diskuterar – och tar beslut(!) om
miljonprogrammets har själva helt andra livsvillkor än de som berörs mest av de
beslut som tas. Många har säkert ett gott mått av empati, men hur många känner verkligen de männsikor som berörs och vet hur de har det egentligen???

Vilken måttstock
används vid bedömningarna?

Är det debattörernas och beslutsfattarens anammade fördomar och förutfattade
meningar eller är det faktiskt insyn och kunskap om boendes reella behov och
förutsättningar i varje hus och varje lägenhet som utgör måttstock för vad kunderna kan och vill hantera ekonomiskt?

Själv tror jag att det många gånger är en godtycklig balans
mellan fakta och fördomar som avgör investeringsbesluten. Inte minst när jag i
en Chalmersrapport läser följande formulering, baserad på de studerandes
intervjuer med ”sakkunniga”…

Citat: ”Ur hyresgästens
perspektiv bör det vara trevligare att bo i en nyrenoverad lägenhet redan idag,
till en
marginellt högre hyra än i den befintliga byggnaden som ju har
en
markant lägre standard”.

Enligt vems måttstock då?

Det som är marginellt för en hyresgäst skulle
mycket väl kunna vara markant för en
annan – både vad gäller hyra och standard!

Endast med mycket god insyn i de boendes livssituation och
ekonomi i varje hus och område kan detta avgöras. Att förbehållslöst ta till
sig debattörer och andra ”tyckares” förutfattade meningar borde ge
vanskliga beslutunderlag.

Tack och lov finns det
också kloka förvaltare som inte i onödan äventyrar sina egna kunders ekonomi!

I denna förstudie medverkar bl a representanter för tre allmännyttiga bostadsbolag
som samtliga dels tycks ha god insyn i sina kunders situation och även förstår
att prioritera mellan omfattande ombyggnadsåtgärder och kanske mer
kostnadseffektiva förvaltningsåtgärder. Istället för, som litteraturstudien också
visat exempel på, absurda argument för att en upprustning medför höjda
inkomster för de boende…???!!!

Vilken arbetsgivare
höjer din lön för att du plötsligt råkar bor i ett hus med högre standard?
Det kan väl bara finnas en trovärdig förklaring till denna ”lysande”
statistik (från bostadsbolag), dvs att standardhöjningen måste ha bidragit till att nya hyresgäster med bättre inkomster bosatt sig i området – och de gamla flyttat?

De ursprungliga hyresgästerna har kanske ansett att standardhöjningen varit marginell. hyreshöjningen markant och plånboken tom?

Jag undrar bara: Vem var målgrupp för upprustningen och var tog de ursprungliga hyresgästerna med de markant lägre inkomsterna vägen?


Citat och argument i detta inlägg återfinns bland annat i denna rapport: Miljonprogrammet –
Riva eller renovera
, som för övrigt gör en bra ekonomisk jämförelse mellan olika investeringsalternativ!!!



Miljonprogrammet – en het potatis

Miljonprogrammet Posted on 2012-09-19 11:48

Alla studier måste avgränsas – så även denna förstudie, som egentligen skall avgränsas till Miljonprogrammets byggnadsbestånd. Det blir av flera skäl inte riktigt så snävt – även om fokus ligger på miljonprogrammet:

– De projekt som kunde studerades (och var igång under förstudien) var flera från 50-talet.

– Flera intervjuade ansåg inte att det fanns någon egentlig skillnad i tillvägagångsatt bygga om ett miljonprogramshus eller ett hus från annan epok. Detta är blev ganska snart även min egen slutsats:

– Även om material och teknik skiljer sig åt ställs entreprenören inför samma typ av problem kring kvarboende och logistik.

– De flesta produktionsmetoder för fönsterbyten, stambyten, fasadarbeten mm bedöms lika tillämpliga i de flesta byggnader och byggnadsåldrar.

De eventuella skillnader som bör beaktas vid åtgärder i olika hustyper från olika epoker eller mellan olika hustyper inom en och samma tidsepok (!) antas alltså inte påverka metodvalen i någon högre utsträckning, men:

Det finns ett generellt behov av kunskap, information och underlag vid ombyggnad.

Ombyggnader om något behöver planeras och arbetsberedas noggrannt och med hänsyn till sina speciella förutsättningar såsom: kvarboende, logistik och oförutsägbarhet. Det verkar dessutom saknas någon egentlig utbildning inom ROT.

Av denna anledning kommer vi nog att föreslå att ta fram arbetsinstruktioner baserade på typ av åtgärd och metod – men inte på husets ålder i första hand!

Varje arbetsinstruktion bör istället beskriva om det kan föreligga specifika förutsättningar i olika byggander är av viss typ eller ålder för att på så sätt beakta, t ex befintliga byggdelars skick och material samt behov och omfattning av rivning och sanering.

Genom att göra arbetsinstruktioner mer allmängiltiga blir det förhoppningsvis en bredare och mer långsiktig användningspotential för dessa. Då blir dom ju dessutom mer ”hållbara” än om de enbart kan tillämpas i Miljonprogrammet, som väl är just en het potatis?



Vem är det som skall skämmas – egentligen?

Miljonprogrammet Posted on 2012-09-10 09:52

Har miljonprogrammet fått oförtjänt dåligt rykte? Om samhällsnyttan med upprustning av miljonprogrammet skall förverkligas – gäller det nog att skilja mellan vad som är fakta och sakliga argument respektive vad som främst är mediala (och politiska!) påfund? Vi måste kanske börja med att göra hönor av elefanter?

Sociala problem?

– Sociala problem förekommer säkert som påstås i en del av miljonprogrammets bostadsområden – liksom i en del andra fastigheter, kvarter eller bostadsområden(!). Detta innebär inte att alla boende är kriminella våldsverkare! Långt ifrån.

Det är inte OK att ca 25%(?) av sveriges befolkning skall behöva skämmas över sitt boende och sitt bostadsområde!

På Gamlegårdsskolan i Kristianstad har eleverna tillsammans med ABK och Regionmuseet arbetat för att framhäva fördelarna med sitt eget bostadsormåde: gamlegården från 1960-talet: http://abk.se/CM/general_archive.aspx?cmguid=dc333ab7-6eb4-483a-a1a1-ce1385fac282&cat=TOPICS

Barnen ”hjärtar” sitt Gamlegården! Ett trevligt och bra initiativ på många sätt. Tror att det är både kul och bra för barnen samt att det fyller en viktig social och historisk funktion. Hoppas därför att liknande projekt även genomförs på andra skolor t ex på Östermalm i Stockholm, i Västra Hamnen i Malmö eller i Hammarby Sjöstad! Även om barnen där inte behöver ”försvara” sitt boende gentemot omvärlden så kunde det fyllt en social funktion även där. Jag skulle också vara nyfiken på att jämföra detta med det från Gamlegårdskolan och liknande initiativ från t ex Rosengård i Malmö.

Personligen är jag övertygad om att sammanhållning och trivsel redan är bättre inom många miljonprogramsområden än i innerstaden – även om där också är trevligt att bo smiley

Obeprövade produktionsmetoder och för snabbt byggande?

– Ja, det må vara hänt med den tidens mått mätt, men inte särskilt obeprövat eller haftsigt byggt – i förhållande till dagens obeprövade byggande! Eller?

Dålig kvalitet och hög energianvändning?

– Delvis ja, men enligt egna farhågor och intervjuer i denna förstudie är inte heller det något de boende skall behöva skämmas över; så dåligt är det inte alls överlag och definitivt inte i jämförelse med många moderna bostäder med avancerade system för värme – och kyla (i Sverige!). Och efter trettio-fyrtio-femtio år kan det kanske vara dags att byta ut den plastiga köksinredningen ändå? Samt liksom i ännu äldre hus byta stammar, reparera eller lägga om tak och fasader samt bygga om och höja standarden i våtrum?

När det gäller energianvänding i allmännyttans bestånd går det bra att t ex fråga MKB i Malmö vilket av deras hus som drar mest energi – samt vilket århundrade detta hus är byggt på!

Enligt intervjuer i denna studie skall en god förvaltning ge de den mest kostnadseffektiva energiåtgärden: http://rotbloggen.rotai.se/#post4

Hållbara arbetsinstruktioner!

Oavsett hur bra eller dåligt ett område är finns det klart alltid möjligheter att förbättra. Även om trivsel sägas vara bra kan t ex tryggheten alltid förbättras. Återkommer till detta och mycket mer i kommande inlägg och rapport!

I detta projekt kan vi knappast ställa milljonprogrammets rykte tillrätta – däremot hoppas vi kunna få fram relevanta och sakliga uppgifter för att kunna fokusera på ”rätt” åtgärder och ”hållbara” arbetsinstruktion – för ombyggnadsåtgärder i såväl miljonprogrammets bestånd som i andra bestånd!

Välkommen med input!

Ju mer omvärlden, t ex verksamma i branschen, bidrar med synpunkter, förslag, erfarenheter och fakta till projektet – desto bättre underlag för våra kommande arbetsinstruktioner.

Ni har ett par veckor på er – sen skall förstudien rapporteras. Vilka arbeten tycker du behöver arbetsinstruktioner och arbetsberedningsunderlag?



ROT-dilemma#2: Golvbrunnen var finns den?

Miljonprogrammet Posted on 2012-09-05 15:41

Igår landade jag ROT-projektet på ABK´s kontor i Kristianstad i ett engagerat och trevligt samtal med ABK´s byggchef, inkl. kaffe.

Jag har inte hunnit samla mig helt ännu, men kommer att försöka åka ut på något pågående projekt med fasad och takjobb respektive stambyten.

En sak som fastnade i bakhuvudet efter gårdagens var följande problem som stötts på vid renoveringar i Miljonprogramshus är bl a:

Avlopp från badkar har suttit i väggen, dvs golvbrunn saknades, vilket skapar problem när badkar skall bytas ut mot duschar.

Överhuvudtaget borde väl avrinning från golvet fungera vid ev översvämning i badrum? Men på sjuttiotalet hade kanske inte fuktskadorna samma prioritet som den dåvarande energikrisen och det dåvarande forcerade byggandet?

Fler intressanta erfarenheter och aspekter sammanställs i kommande rapport, där ännu en av de intervjuade sätter miljonprogramshusen i ett perspektiv:

Det är överlag ganska bra hus även energimässigt – det finns hus från andra och senare tidsepoker med värre problem!” Jag kan själv tänka mig några exempel på detta faktiskt…

—————————————————————————————————————-

Efter ABK-besöket vandrade jag nöjd ut på stan. Det enda jag egentligen blev lite besviken över var att den fina jubileumsboken jag fick med mig på vägen ut saknade bilder på min egen morfars under åren såväl rosade som risade(!) fastigheter. Brottaren, Nebulosan och Tvillingen, som alltså numera är i trygga händer hos ABK.

Kanske något för 100-års jubileumet? Ja, då står nämligen dessa gedigna byggnadsverk från tidigare 1900-tal garanterat lika ståtliga kvar i centrala Kristianstad -och drar energi. smiley

—————————————————————————————————————-

Gamlegården i Kristianstad står i tur för renovering: