ROTbloggen

Stockholms Byggmästareförening har tagit fram denna broschyr med information och checklista inför ombyggnad och stambyten:

Den är avsett för Bostadsrättsföreningar, men det finns säkert fler som kan ha glädje av den. Inte minst när det gäller ”Spelet om pengarna” – en pedagogisk framställning av processen.

Länk: Stambyte, ombyggnad och renovering

Reservation för att jag inte vet hur gammal broschyren är och om alla fakta och regler är tillämpliga idag. Processen och de flesta av tipsen är säkert gångbara (tidlösa).

Kolla alltid upp regelverk, bl a PBL och Allmänna Bestämmelser och föreskrifter, innan du använder sån´t du hittar på internet 🙂

Rapporten: Ombyggnad
av miljonprogrammet – information och riktlinjer vid projektledning från KTH beskriver
erfarenheter från en studie av ett ombyggnadsprojekt i en
bostadsrättsförening.

Några av problemen för
genomförandet beskrivs som:

– Ritningarna
från den ursprungliga byggnaden stämde inte överens med verkligheten, t ex låg
fler rör diagonalt i schakten istället för horisontellt som
på ritningarna, vilket skapade problem i samband med stambytet.

– Måtten på
byggprodukter som skulle bytas ut hade andra mått än dagens standardiserade,
vilket skapade problem när de skulle ersättas med nya produkter.

– Byggnaderna
var inte förberedda för dagens installationslösningar.

– Kommunikationsproblem
med de boende.

Kommunikation ÄR
tidsödande

Ett problem för
föreningen var att förvaltaren (styrelsen?) ständigt fick mycket frågor, vilket
upplevdes som ”tidsödslande”. Vidare anser rapport författaren att:

”många av
frågorna är sådana som inte borde ha ställts, eftersom de redan hade hanterats
inom projektet.”

Rättvisa åtgärder

En annan fråga som har
vållat svårigheter var föreningens s k
”rättvisekrav”: att alla bostadsrättsinnehavare ska få lika stora underhållsåtgärder. Exempelvis fick de
som själva hade låtit installera en diskmaskin tidigare själv stå för
ominstallationen efter utförd åtgärd. Eftersom inte samtliga boende hade
diskmaskin ingick inte detta i rörläggarens åtagande). När de som hade
diskmaskin själva skulle installera tillbaks denna uppstod en del vattenskador.

Mina reflektioner:

– Både styrelserepresentanter och anlitade förvaltare bör ha i
åtanke vems intressen de har ansvar för och vilka deras kunder är – inte minst
i en bostadsrättsförening där dessa frågvisa individer gjort privata investeringar!

– Om ”fel” frågor kommer upp från boendes sida – då har
kanske både kommunikationen och den demokratiska processen i föreningen varit
dålig – från början?

– Jag kan förstå hur det kan bli problem att inte fördela
kostnaderna exakt lika i en bostadsrättsförening – hur motiverat och lönsamt det
än hade varit med flexibilitet även för en BRF!

– Problemet med att inte kunna utföra exakt samma åtgärder i varje
lägenhet eller i varje etapp av ett upprustningsprojekt har påtalats i även vår studie. Det är kanske lättare för t ex ett allmännyttigt
bostadsföretag att ta de beslut som krävs, men problemet att förklara varför en lägenhet har större underhållsbehov än en annan
osv… kan finnas även här.

– Än finns mycket att förbättra!

Denna rapport från Halmstad Högskola: Hållbar och resurssnål ombyggnad behandlar:

• Problem
  under produktionsfasen i ombyggnadsprojekt

• Vanliga
  åtgärder för att spara energi vid ombyggnad
• För- och
  nackdelar med energisparåtgärder
• För- och
  nackdelar med värmeåtervinning
• Potentiella intressekonflikter
  mellan de olika förutsättningarna: varsamhet, tillgänglighet, energieffektivisering,
  ekonomi och social status.

Förutom kostnaderna för att bygga om kontra de boendes ekonomiska
möjligheter att bo kvarta även intressekonflikten kring bevarande av byggnadens
ursprungliga utformning och sociala status (benämns i rapporten kulturarvet) kontra omfattande åtgärder
t ex på energisidan.

Rapportens förslag
till forskningsfrågor:

• Hantering
  av kvarboende och brukarens medverkan i ombyggnadsprocessen.
• Effektivisering
  av byggproduktionen vid ombyggnad t ex avseende industrialiseringsfrågor,
  väderskydd och logistik samt organisation och produktionsplanering.

Att författarna till rapporten nämnt forskningsområden i
ovanstående ordning är en petitess:

Jag tycker dock att det är viktigt att
lyfta fram effektivitets-, metod och organisationsfrågorna som prioriterade
eftersom det är just detta som får effekt även på brukarens säkerhet och hur
denne upplever projektet, tider och störningar!

I särskilt miljonprogrammet diskuteras åtgärder avseende utemiljöer och andra gemensamma utrymmen. Syftet är inte bara upprustning eller energibesparingar utan också att öka trivsel, gemenskap och trygghet i fastigheten eller i ett helt område.

ABK i Kristianstad berättade att de nu arbetade med entréerna åtgärdades för att bli säkrare, ljusare och låsta(!). Förutom nya glasade entrépartier, nya låssytem jobbar man med automatisk trappbelysning så att belysningen tänds enbart på de våningsplan där någon befinner sig – inte i hela trapphuset.

PEAB i Helsingborg berättade att utemiljöer och tryggheten har stort fokus och att man t o m anställt f d poliser för att arbeta med trygghetsfrågorna i projekten, t ex planering av gångvägar, planteringar och belysning.

I övrigt är det vanligt med tvättstugerenoveringar idag varvid gemensam tvättstuga fräschas upp och effektivseras ur energiperspektiv men kanske också ur användarperspektiv.

Installation av hiss vet jag inte om det är så vanligt, men kravet finns kvar vid omfattande ombyggnader. Många miljonprogramshus har redan hiss, men i äldre hus kan det vara mer ovanligt och det finns anledning att titta på metoder för installation av hiss i befintliga hus. Här är ett exempel från en bostadsrättsförening.

Denna rapport från SP är en
sammanställning över kunskap om vattenskador samt råd för att undvika
vattenskador vid ombyggnad av flerbostadshus:

Förslag till kvalitetssäkringsarbete
av byggherrens arbete och styrning av byggprocessen bl a genom:

1.
tillsättande av projektledningen med erfarenhet från ombyggnader.

2.
inventering före ombyggnaden.

3.
formulera åtgärdsförslag och krav inför upphandling

5.
följa upp att kraven uppfylls.

Branschregler
från bl a VVS-installatörerna, BKR, GVK, MVK, VASKA-projektet,
Vattenskadeundersökningen.

Vid rivning
och ombyggnad av våtrum (VASKA):

– Ta bort plastmattor,
målad glasfiberväv och limrester helt. Använd inte gamla plastmattor som
tätskikt under keramiska plattor.

–
Ta bort allt material ner till tätskikt vid keramiska material.

–
Ta bort fuktskadade material.

–
Torka ut fuktskadade konstruktionsdelar av murverk, betong eller lättbetong

–
Byt ut golvbrunnar som inte är typgodkända enligt NKB.

–
Byt ut korroderade brunnar. 13 2007-03-29

–
Byt golvbrunnar som har ett dåligt system för tätning mot nytt tätskikt

–
Byt ut golvbrunnar med förhöjningsring och extra inlopp under tätskiktet.

I VASKA finns även anvisningar för undersökningar inför
reparationer och ombyggnad.

Minska risken för vattenskador vid ombyggnad av befintliga flerfamiljshus

Innehåller förutom en genomgång av befintliga branschregler och rekommendationer checklistor för inventering, bedömning och åtgärder i ytskikt och rörsystem.

Jag tror faktiskt att denna rapport kan vara till hjälp i arbetet med att ta fram arbetsinstruktioner kring våtrum och stambyten för ROTAi !

På frågan om vad som gäller specifikt vid ombyggnad fick jag i den första intervjun i denna studie svaret:

”Först och främst: Lita aldrig på handlingarna!!!

• Relationshandlingar stämmer sällan med verkligheten
• Konsulterna
  har inte alltid kunskap om gamla byggnader och vad som finns i dem
• Miljöinventeringar
  inte alltid utförda – trots uppenbara risker”

Alla byggare säger sig föredra att vara med i tidigt skede i alla projekt och det har sina fördelar anser nog även beställarna eftersom underlagen att planera och lämna anbud på är just bristfälliga.

Vad lagen om offentlig upphandling (LOU) säger går vi inte in på här – inte nu igen…

Rivning och håltagning i tömda byggnader

Vid ej kvarboende anser, en annan som intervjuades, att handlingarna bör vara helt klara före rivning och håltagning och dessa arbeten bör utföras på en gång innan byggnadsarbetena
påbörjas:

”Fördelen är att få gjort allt arbete som smutsar ner och
forsla bort rivningsmaterialet.

Problemet kan vara att handlingarna för t ex
håltagning, inte alltid stämmer(!) med verkligheten och då krävs fortfarande viss
flexibilitet i utförandet.”

Så var vi där igen: ”Lita aldrig på handlingarna” verkar onekligen vara dagens bästa stalltips inför ombyggnader!

Var är bilderna tagna? I vilken stad och vilket bostadsområde?

Ledtråd: Det är inte Bo01…!

Resultat från projektet BETSI Boverket 2010 och denna rapport ger bland annat
en grundlig(!) överblick över byggnadsbeståndets status fördelat på småhus, flerbostadshus och lokaler.

Skador och bristande underhåll som behöver åtgärdas framöver:

– Grund: grundkonstruktion och stomme, t ex sprickor i
källarväggar, fukt i oinredda källare

– Installationer: el/värme/ventilation/vatten/avlopp, t ex
ventilationssystem och radiatorer

– Fönster: fönster/dörrar,

– Våtrum: bl a byte av badkar och handfat

– Ytterväggar: fasad/fasadkompletteringar och balkonger, ommålning

– Yttertak: tak utvändigt och vind, bl a mindre läckage

– Invändiga ytskikt: invändiga
ytskikt/snickerier/inredning/trappor/

Rapporten är späckad med information om byggnaders och byggdelars status, inomhusluft, fuktskador samt vad som åtgärdats under senare år. Tabeller samlade i bilaga 2 kan läsas kors och tvärs…

Här kommer ett par exempel, en bråkdel av innehållet (Källa: Boverket):