ROTbloggen

I vår RotAi-förstudie har representanter för
Byggherreföreningen och SABO intervjuats samt en konsult och företagare
specialiserad på projekt-, projekterings- och byggledning i ombyggnadsprojekt. Även representanter för tre olika bostadsföretag inom
allmännyttan har intervjuats.

När det gäller miljonprogrammet påtalas svårigheten att
synkronisera de tekniska kraven, bl a för att möta energimålen, med de
ekonomiska förutsättningarna. I slutänden skall ju någon betala priset för
upprustningen.

Kompetensproblem

Behovet på specialkompetens och nischade företag vid både
kulturrenoveringar och ombyggnader generellt var en annan fråga som lyftes.

Upphandling

Beställarna är dåliga på att ställa krav i upphandling samt
vara aktiva genom hela projektet. Ett av förslagen är att ställa krav som
minskar störning för hyresgästerna.

Att kompetens inte värderas tillräckligt i ramavtalen.

LOU kan sätta hinder ivägen för den flexibilitet som krävs för att vid behov ”justera omfattningen” av entreprenaden. Min uppfattning ifrån förstudien som helhet är att detta inte skulle vara ett generellt förekommande problem. Ofta noggranna inventeringar i förfrågningsunderlaget och gör entreprenörer som lämnar anbud egna.

Beställarna om problem och svårigheter i
byggprocessen:

– Kvarboende!

– Att varje projekt har sina unika förutsättningar, dock är
miljonprogrammets hus mer lika varandra p g a den höga prefabriceringsgraden.

– Överraskningsmoment, t ex fukt bakom väggar

– Svårt att anpassa moderna krav och regler till
förutsättningarna i äldre byggnader

– Riskkonstruktioner som uppstår i samband med ändringar av
byggnadsfysiken, t ex vid isolering eller tätningsarbeten.

Ang. riskkonstruktioner och byggnadsfysik:

Problem att uppnå normkrav och hitta kompetens för arbetet
tycks störst vid kulturrenoveringar och ombyggnader i de äldre
byggnadsbeståndet. Fler myndigheter brukar vara involverade med sin olika krav
och synpunkter på utförandet. Ju äldre husen är desto större tycks risken att förändra
byggnadsfysiken anses.

Kanske kan jag dra slutsatsen att behovet av kompetens inom
byggnadsfysik ökar med husens ålder? Eller är det bara så att ju nyare huset är
desto fler redan beprövade metoder finns att tillgå?

I rapporten Effektiv
logistik i innerstadsprojekt, redovisar MKB Fastighets AB hur logistiken i ett nybyggnadsprojekt i centrala Malmö löstes.

Leveranser av
material till bygge var en viktig faktor som beaktades genom hela projektet, från upphandling till produktion.

1. Förberedelser i projekteringen:

MKB ställde krav på entreprenörerna redan i
upphandlingsskedet och stor möda lades för att redan under projekteringen skapa
bra förutsättningar för produktion och logistik.

I projektet var
hög prefabriceringsgrad, upprepningseffekter, enhetliga
produktionslösningar samt behovsstyrda leveranser viktiga medel för att
underlätta logistiken.

2. Logistikansvarig:

Det tillsattes en logistikansvarig och en ansvarig för
övervakande av in- och utgående leveranser till bygget.

3. Bokningsbara lossningsplatser:

Särskilda lossningsplatser etablerades som var
bokningsbara via internet och endast inbokade transporter som kom på utsatt tid
(!) släpptes in på bygget.

4. Information till alla projektmedarbetare:

MKB tog fram en pedagogisk informationsvideo som
visades för alla projektmedverkande för att skapa en förståelse för projektet i
sin helhet.

5. Rutiner för uppföljning:

Från projektstart fanns rutiner för vad som skulle
följas upp och hur detta skulle ske.

Mina egna spontana reflektioner:

– Framförallt större ombyggnadsprojekt i
innerstadsområden bör kunna dra viss nytta av projektets erfarenheter.

– Vid ombyggnader är dock logistiken inom bygget av
speciell karaktär och inte helt jämförbart med nyproduktion!

– Förberedelser redan i projekteringsskedet är alltid
bra för produktion och logistik, men min erfarenhet säger mig att då krävs generellt
bättre kunskapen kring produktionsförutsättningar bland
projektörerna! Det hjälper naturligtvis också till om entreprenören är med i
tidigt skede.

– För ombyggnader skulle vi kanske vara betjänta av ”ombyggnadsprojektörer”
med spetskompetens. Det finns en marknad, men upphandlingen av projektering
måste synkas med LOU!

– Logistikansvarig är en annan spetskompetens som dels
varje komplicerade entreprenad bör ha, även ombyggnader. En sådan kompetens kan
ju dessutom användas för att överbrygga ”klyftan” mellan projektering
och produktion vad gäller logistik av material och byggdelar.

– Ordentlig och pedagogisk information kring projektet tycker jag borde
höra varje byggprojekt till för att just öka förståelsen för helheten och målen
med projektet. I ombyggnadsprojekt är det kanske – förutom logistikfrågan – förståelsen
och bemötande av kvarboende hyresgäster.

Som ni ser har jag tagit fasta på det kompetens- och informationsbehov, som jag uppfattar som viktiga parametrar.

Värmeväxling:

En vanlig energiåtgärd i bl a miljonprogrammet är installation av värmeväxlare (FTX) och de tekniska åtgärder som görs i byggnad för att detta skall fungera optimalt.

En metod som redovisats för mig i denna studie är:

– att installera VVX centralt i byggnaden,

– koppla till befintligt frånluftssystem samt

– att stänga/täppa till befintliga tilluftskanaler, t ex ventilation i fasad eller fönster.

Här skulle en arbetsinstruktion vara på sin plats! Eller flera?

Bild: FTX-systemets principer. Källa: Energimyndigheten

Brister och underhållsbehov i befintlig ventilation:

Boverket har i sin BETSI-utredning konstaterat att det baserat på OVK visat sig behövas åtgärder kring ventilationen i en stor del av bebyggelsen. Detta är väl en typisk underhålls och ev ROT-åtgärd.

Jag tycker att i huvudstudien bör dokumentera exempel på sådana byggnadstekniska och installationsmässiga åtgärder som underlag för en eller flera arbetsinstruktioner, att använda både i fastighetsförvaltning och utbildningssyfte!

En
rikstäckande undersökning av byggnaders energianvändning, tekniska status och
innemiljö har genomförts BETSI. Resultatet
har dokumenterats i flera rapporter samt legat till grund för förslag till
delmål och åtgärder.

I huvudrapporten: Så mår våra hus, från 2009, framgår bl a
följande:

Energi i bebyggelsen

För att nå målet 2050 måste antagligen de byggnader som
kommer till under perioden fram till 2050 använda ännu mindre energi än vad dagens byggregler medger.

Med undantag för de fossila bränslen som används vid
produktion av el och fjärrvärme kan sannolikt användning av fossila bränslen för
uppvärmning av hus upphöra till år 2020. I småhus har användning av biobränsle
ökat.

Skador och bristande underhåll i byggnader

Cirka 66 procent av alla byggnader som ingår i studien har
någon form av anmärkning om skada eller bristande underhåll.
Åtgärdsbehovet bedöms dock inte vara av allvarlig karaktär generellt.

Exempel:

– renovering av
fönster, kök och badrum,

– målning av
träfasader

– byte av
takmaterial.

Om alla åtgärder skulle åtgärdas direkt skulle det kosta 230
– 330 miljarder kronor. Ordinarie utgift för underhåll och
reparationer uppgår till cirka 100 miljarder kronor per år enligt SCB.

Koppling mellan dokumenterade brister och de boendes ohälsa:

” Boverket finner i stort sett inga kopplingar mellan
”brister i inomhusmiljön och upplevd ohälsa” som är statistiskt
säkerställd.”

Samtidigt fastställer rapporten att endast ca 60 procent av de
byggnader som omfattas av den obligatoriska funktionskontrollen av ventilationen, OVK, har
genomfört dessa utan anmärkning. Boverket vill därför ändra ventilationsmålet
för en god bebyggd miljö till:

” samtliga byggnader som omfattas av kraven på
återkommande ventilationskontroll, OVK, senast år 2015 har en dokumenterat fungerande
ventilation”

Radon

Flerbostadshusen bedöms kunna nå målet för radon i inomhusluften
till år 2020, dvs lägre än 200 Bq/m3 luft, medan småhusen har en bit kvar.

Inomhusbuller

I mer än en tredjedel av flerbostadshusen besväras
människorna av buller. Boverket
föreslår därför följande delmål God inomhusmiljö:

” alla byggnader uppfyller de krav på bullerskydd som
gäller för nya byggnader. I undantagsfall accepteras en avvikelse från nybyggnadskraven
med högst 5 dB.”

Bulleråtgärder behöver göras i lokaler som skolor och förskolor.

Fukt och mögel

BETSI´s undersökningen visar att cirka 30 procent av småhusen
och ungefär 15 procent av övriga byggnader har mögelpåväxt som kan ha betydelse
för inomhusmiljön. Mögel förekommer i stort antal byggnader
är källare, uteluftsventilerade krypgrunder och vindar. Förekomst av
vattenskador ingår inte i bedömningen.

Länkar till några av BETSI-rapporterna:

Så mår våra hus – rapport

Så mår våra hus – Artikel

Teknisk status i den svenska bebyggelsen

Energi i bebyggelsen – tekniska egenskaper och beräkningar

Taksäkerhet – resultat från BETSI