ROTbloggen

Vid ombyggnader generellt finns
det många osäkra faktorer t ex:

– Om
relationshandlingar stämmer.

– Om
konsultens handlingar stämmer…

– Måtten
kan varierar i en samma byggnad och måste ofta mätas upp var för sig på plats,
t ex vid fönsterbyte måste i förekommande fall varje fönster och nisch mätas upp.

– Vilka material man stöter på
bakom eller under det som kan inspekteras okulärt.

– Status på dolda konstruktioner
samt eventuella fuktskador.

– Förekomst av hälso- och miljöfarliga
ämnen.

– Projektörernas handlingar och
inventeringar är ofta ofullständiga.

Om kompetensen:

Kunskap om byggnadsteknik och material i hus från olika epoker är generellt dålig vilket försvårar både projektering och planering av utförandet.

Det verkar som om bristande kunskap och erfarenhet om äldre byggmaterial och tekniker samt om planering och förberedelser av ombyggnader kan utgöra
flaskhalsar i projekten.

När väl förutsättningarna är kända
handlar det om att bereda arbetet väl för att minimera störningar för
hyregäster och för sig själv! Detta är också en kompetensfråga!

Enligt siffror från Statistiska Centralbyrån och Sveriges Byggindustrier ligger fördelningen mellan ombyggnader och nyproduktion relativt jämt år från år – åtminstone investeringsmässigt. Hur ser det då ut på utbildningsplanet? Hur stor andel av studerande på byggprogrammet och vid högskolan utbildas till kvalificerade ombyggnadsingenjörer och ombyggnadstekniker? Finns det yrkesbevis för dylika? Finns det ens någon kvalificerad utbildning för rivningsarbetare och demonteringspersonal – utöver håltagare?

Hur många utbildningar tar upp ombyggnadsproblematiken och skräddarsyr eleverna för att kunna hantera denna?

I projektet hoppas vi i alla fall kunna visa några kompetenshöjande arbetsinstruktioner!

Igår landade jag ROT-projektet på ABK´s kontor i Kristianstad i ett engagerat och trevligt samtal med ABK´s byggchef, inkl. kaffe.

Jag har inte hunnit samla mig helt ännu, men kommer att försöka åka ut på något pågående projekt med fasad och takjobb respektive stambyten.

En sak som fastnade i bakhuvudet efter gårdagens var följande problem som stötts på vid renoveringar i Miljonprogramshus är bl a:

Avlopp från badkar har suttit i väggen, dvs golvbrunn saknades, vilket skapar problem när badkar skall bytas ut mot duschar.

Överhuvudtaget borde väl avrinning från golvet fungera vid ev översvämning i badrum? Men på sjuttiotalet hade kanske inte fuktskadorna samma prioritet som den dåvarande energikrisen och det dåvarande forcerade byggandet?

Fler intressanta erfarenheter och aspekter sammanställs i kommande rapport, där ännu en av de intervjuade sätter miljonprogramshusen i ett perspektiv:

”Det är överlag ganska bra hus även energimässigt – det finns hus från andra och senare tidsepoker med värre problem!” Jag kan själv tänka mig några exempel på detta faktiskt…

—————————————————————————————————————-

Efter ABK-besöket vandrade jag nöjd ut på stan. Det enda jag egentligen blev lite besviken över var att den fina jubileumsboken jag fick med mig på vägen ut saknade bilder på min egen morfars under åren såväl rosade som risade(!) fastigheter. Brottaren, Nebulosan och Tvillingen, som alltså numera är i trygga händer hos ABK.

Kanske något för 100-års jubileumet? Ja, då står nämligen dessa gedigna byggnadsverk från tidigare 1900-tal garanterat lika ståtliga kvar i centrala Kristianstad -och drar energi.

—————————————————————————————————————-

Gamlegården i Kristianstad står i tur för renovering:

Kraven på energieffektivisering är höga. Ett aber i debatten kring bl a miljonprogrammet är effektiviteten och inbesparingen av en energiinvestering.

Under ett samtal med en person på ett kommunalt fastighetsbolag idag stötte jag på uttrycket ”att skörda lågt hängande frukt”.

Innebörd:

Att genom omfattande investeringar förbättra energieffektivitten i ett fastighetsbestånd är att skörda ”högre hängande frukt”.

Inom fastighetsförvaltning kan man komma långt i sin effektivisering av energianvändning ”bara” genom att ta hand om ”den lågt hängande frukten”.

Här syftas på de energibesparingarna som kan utföras genom en god fastighetsförvaltning, med väl skött drift- och underhåll, nogranna injusteringar och samarbete med hyregäster. Vilket inte blir lika kostsamt men kan ge väl så goda resultat i form av energibesparingar och minskade utgifter!

Om ”lågt hängande frukter” och exempel på hur ”enkelt” dessa plockas ner genom en s k god fastighetsförvaltning kan läsas om i denna artikel: ”Energitjuvar och åtgärder – Helsingborgshem”.

Det ena kanske inte utesluter det andra – men om energibesparingen skall bli optimal bör man nog ha god koll på driften!

”Högt hängande frukt” plockas ner i ROT-projekten

Det är först sedan ”basic” energiåtgärder utförts inom ramen för förvaltning, drift och underhåll – som vi kommer in med vårt projekt. När det är dags att skörda högre hängande frukt!

Med förhoppning om att fastighetsförvaltarna har koll på driften och energiåtgärderna där, skall vi i vår studie fokusera på de energiåtgärder och andra åtgärder som görs i klimatskal och installationssystem och som faller inom ramen för ROT-projekten.

Inget ombyggnadsprojekt är det andra likt och det är definitivt fler faktorer att ta hänsyn till än vid ett nybyggnadsprojekt.

Det stora dilemmat i ombyggnadsprojekt tycks vara att lösa logistiken med hänsyn till:

– Olika arbetsmoment och yrkeskompetenser

Det gäller att arbetet flyter på, att de yrkeskategorier och underentreprenörer som tillsammans skall renovera en lägenhet är väl ”synkade” så att allt funkar och blir klart i tid och störningen för hyresgästen så liten som möjligt.

Ett ”problem” som på talats i intervjuerna är när flera personer skall in i en ´bebodd lägenhet och jobba var och en med mindre omfattande arbeten. Hade en och samma person kunnat jobba mindre ”nischat” och istället själv fått/kunnat utföra en del kringarbeten själv, t ex bättringsmåla, sätta lister eller skruva upp uttag efter sitt eget arbete, då hade störningen och intrånget i hyresgästens liv och boende bergänsats.

– Materialhantering

Möjligheten att lägga upp material på plats samt att transportera dessa på ett ergonomiskt och smidigt sätt är ofta betydligt mer begränsat vid ombyggnad än vid nybyggnad. Utrymme för transporthjälpmedel, säkerhet för boende är aspekter som påverkar.

– Hälsa och säkerhet

Vid ombyggnadsprojekt är bl a rivningsarbeten riskmoment. Det krävs vid ombyggnadsprojket överhuvudtaget noggrann planering för att säkra arbetsmiljön såväl för byggföretagets anställda och underentreprenörer som för boende och/eller anställda i pågående verksamhet – och deras kunder!

– Brukare och pågående verksamheter

Pågående verksamhet och kvarboende verkar vara det knivigaste situationen att lösa både för byggherre och ”ombyggare”. Det handlar inte bara om att förebygga olycksrisk och ohälsa utan att minimera all störning och intrång i boende eller i pågående verksamhet. Även de boende har jobb de skall orka sköta. Pågående verksamhet har ju också kunder (som de antagligen vill behålla) samt lönsamhetskrav – de också!

Det värsta av allt är att allt ovan hänger ihop – en kvalificerad ”ombyggare” måste vara bra på att allt – inte minst på att hantera människor med respekt.

De beställare och byggare som hittills intervjuats verkar eniga om att ett ombyggnadsprojekt utan kvarboende eller pågåebnde verksamhet har betydligt bättre förutsätttningar att genomföras!

Effektivitetsperspektivet

Frågan är då vid vilken omfattning av arbetena det blir mer lönsamt för byggherre och för hyresgästerna(!) att faktiskt tömma ”bygget” och ordna provisorikt boende/lokaler för hyresgäster.

Finns det någon som tittat på detta: Effektivare (och kortare?) ombyggnadsprocess kontra alternativa hyreskostnader ?

Välkommen med synpunkter och förslag!

Finns det någon i detta avlånga land (eller i annat land – med begripligt språk ) tagit fram exempel på logistiklösningar vid ombyggnader. Vi tar i så fall gärna del av detta, om vi får… ?

Ett syfte är att se om det t ex går att skapa arbetsinstruktioner eller andra praktiska vägledningar för planering och genomförande av logistiken för material, maskiner och människor!

Tillbaka efter ännu en intervju kring ROT-jobb. Denna gång på PEAB´s kontor i Helsingborg. Samtalet var långt och tankeväckande och vi kommer att återge mer konkret ifrån detta längre fram.

I vårt ROT-projekt ligger fokus på att scanna behovet av arbetsinstruktioner och kanske andra ”verktyg” för renovering och ombyggnad i bl a miljonprogrammet. Under studiens gång kommer ständigt andra perifera, men väl så intressanta(!) aspekter kring ROT-jobb upp. Vi kan betrakta dessa som parenteser i projektet. En sådan parentes som skapat hårklyveri för min del är följande:

När lönar sig en energieffektivisering?

Grovt generaliserat är det alltså mer ekonomiskt (och sannolikt även lite bättre ur miljöhänsyn) om underhållet i byggnaden är eftersatt när energiinvesteringen görs och underhållsbehovet samtidigt ses över.

Ganska logiskt egentligen. Underhåll och investeringar som gjort på senare år och som kanske ännu inte ”räknats hem” ekonomiskt riskerar att lägga lönsamhetshinder vid ytterligare ingrepp och åtgärder i samma byggdel eller installationssystem.

Svårt att motivera ett större ingrepp i redan åtgärdat klimatskal. Problemet är när åtgärderna utförts innan de nya energikraven kom till.

Om fasad eller tak eller ventilationsanläggning däremot är i mer trängande behov av underhåll kan den relativt sett mindre merkostnaden härvid för t ex tilläggsisolering eller installation av bättre fläktar medföra att energiåtgärden lönar sig direkt. Underhållet i övrigt skulle ju ändå göras. Den merinvestring som görs är relativt liten och står i paritet med de energibesparingar som sedan görs.

Vet inte om jag återgivit detta helt korrekt, men en rumphuggen slutsats blir ändå:

Bristande underhåll av byggnad är ett plus i enegieffektiviserings syfte!

Hyrorna borde då också kunna hållas förhållandevis låga även efter åtgärd…, dvs om det nu är så att de fastighetsägare som representerar det bristande underhållet har sparat överskottet från tidigare hyresintäkter… Har dom det tror ni? 🙂

Förstudien är i full gång och tack vare engagerade personer inom de företag som medverkar börjar pusselbitarna ta form. Nu gäller det ”bara” att sätta ihop detta ROT-pussel på ett smart sätt.

Först skall vi definiera förutsättningarna och eventuella problem kring ROT-jobb i bl a Miljonprogrammets bestånd. En sak står redan klar:

– ROT-arbeten handlar nästan mer om organisation, struktur, kommunikation och hänsyn(!) än om de byggnadstekniska lösningarna!

Första projektet i studien är en ombyggnad för Helsingborgshem (Skanska):

Fortsättning och mer detaljerad information följer