ROTbloggen

Det som skiljer ombyggnad från nyproduktion är logistiken
och planering av arbeten. Särskilt vid kvarboende blir denna skillnad tydlig, t
ex:

– För att de boende inta skall behöva vara utan badrum allt
för länge. Renoveras några badrum i taget och alla arbeten utförs ofta inom
loppet av några veckor.

– Om hela objektet är tomt på hyresgäster kan arbetena
däremot utföras enligt samma logistik som vid nyproduktion, dvs fler enheter
hanteras samtidigt och olika yrkesgrupper behöver inte trängas i samma badrum.

– Den totala tiden för färdigställande kan alltså tillåtas bli betydligt
längre än vid kvarboende.

Planeringen och utförande av det mest komplexa arbetena i ett ombyggnadsprojektet blir sannolikt ”normgivande” för de flesta
arbeten i projekt. När badrum och kök är klara kanske målning skall utföras
osv.

Stambyten i allmänna utrymmen kan på samma sätt antas
beroende av i vilken turordning badrum och kök renoveras.

Utan några boende alls i projektet kan ett ombyggnadsprojekt hanteras
betydligt mer rationellt:

– rivning och håltagning utföras först

– när bygget är
”blåst” utförs ombyggnad, renovering samt all nyinstallation.

I vår studie fanns ett projekt där vissa
lägenheter var tomma för att kunna helrenoveras. Detta gällde inte hela hus
eller ens hela trappuppgångar utan enstaka lägenheter där hyresgästerna själva sagt
upp kontraktet och flyttat.

Förvaltarens strategi var här att inte hyra ut uppsgada lägenheter förrän de renoverats. Eftersom det var enstaka lägenheter spridda i området bör ungefär samma förutsättningar för
genomförandet gälla för dessa tomma lägenheter som för resten av området/huset. Det går t ex inte att börja riva ytskikt eller stammar överallt på en gång.

Slutsats:

Processen för ett ombyggnadsprojekt är inte lika den för
nyproduktion och kan därför behöva särskild fokus för att ändå bli så rationell
som möjlig!

Åtgärd: t ex Fasadrenovering med tilläggsisolering

Särskilda förutsättningar, t ex:

• Byggnadsår
  och ombyggnadsår
• Byggnadsteknik
  och material
• => Vilka hänsyn bör tas vid åtgärd och vad bör
  kontrolleras i särskilt i förväg

Rivning och håltagning (i förekommande fall), ev med
hänvisning till RivningsAI-fasad)

Metodbeskrivning inkl

• Förberedelser,
  beräkningar, och planering för ställningar
• Logistik
  och hjälpmedel
• Arbetsgången
  och detaljutföranden för bl a riskkonstruktioner – fördelat på delaktiga
  yrkeskategorier respektive UE

• Riskmoment
• Skyddsåtgärder
• Hantering
  av kvarboende, bl a information och säkerhetsåtgärder
• Kontrollplan

Kommentar: Som redan konstaterats
i förstudien talas det just nu mycket om upprustning av miljonprogramsområden. I
denna studie har de flesta pågående projekt byggts under 1950-talet, där det
också pågår standardhöjning och modernisering.

Ett annat exempel är
de hus byggda eller renoverade under 1980-talet som förutom löpande
underhållsåtgärder nu anses behöva byta ut en del material, ur hållbarhets eller energiperspektiv, t ex fönster i plast eller virke av sämre
kvalitet och hållbarhet.

Vad vi inte talat om i
detta projekt är de omfattande renoveringsåtgärder av fasader som byggts under
senare år och som går under benämningen garantiåtgärder. Inga vanliga ROT-jobb ur
juridisk perspektiv, men i övrigt i stort sett liknande förutsättningar avseende
planering, genomförande och säkerhet och mindre nöjda ”kvarboende”
(ofta bostadsrättsköpare).

Med andra ord:

1. De
   flesta hus kommer förr eller senare att behöva genomgå någon form utav
   renovering.
2. Arbetsinstruktionerna
   blir mer användbara om de inte hängs upp på ROT-jobb i delar av
   bebyggelsen t ex enbart miljonprogrammet.
3. Det
   viktiga är att se till att de blir flexibla, anpassningsbara och kan
   kompletteras med nya metoder och faktaunderlag i takt med nya erfarenheter
   och nyvunnen kunskap.

Detta anser jag kunna
göras genom att ”fragmentera” innehållet (eller åtminstone förbereda
upplägget för denna möjlighet). Webbtekniskt föreslår jag att använda
programspåket php kopplat till databas för innehållet.

Att dela upp och
kategorisera innehållet i
arbetsinstruktionerna gör det inte bara mer flexibelt. Det innebär att
eventuella ändringar i ”gemensam information” enklare kan uppdateras
– på ett ställe.

Ombyggnadsarbeten är komplexa och omfattning av åtgärder varierar liksom budget. Flera olika arbetsmomnet skall synkas med varandra likosm arbeten som utförs av olika yrkeskompetenser.

De många olika förutsättningarna medför att det finns få standardförfarande för t ex renovering av badrum. I själva verket består en sådan renovering av en sammansättning av olika delar och metoder som väljs efter projektets förutsättningar.

Möjligheten att låta Arbestinstruktionerna i ROTAi utgå ifrån typ av åtgärd och metod, och sedan därifrån delas upp i olika fragment. Eftersom arbetsinstruktionerna kommer att vara internetbaserade kan de olika delarna och valen av metoder om då ”pusslas ihop” och anpassas till varje projekt. Vissa nymontage skulle då också kunna hämtas från ByggAi.se.

En skräddarsydd AI för badrumsrenovering skulle kunna bestå av följande delar:

– Inspektion/inventering – Beskriv metodik och länka till AI om asbest, alt direkt till valda delar i denna AI

– Tillfälliga badrumslösningar vid kvarboende – Länka till exempel

– Hantering av avstängningar i vattentillförsel vid kvarboende – Beskriv förslag och informationsåtgärder

– Rivning – Länka till RivningsAI för ytskikt alt. för badrum

– Rör och stammar – Länka till både rivning av rör och till AI för aktuell stamrenoveringsmetod

– El – Länka till AI för omdragning och renovering i elsystemet

– Ventilation – Vid ändringar i befintligt länka till AI för åtgärd, t ex FTX

– Uttorkning – Länka till AI om uttorkning alt sanering efter fuktskada

– Logistik – Beskriv logistik badrum samt länka till allmän AI för arbetsplatsen logistik

– Nya ytskikt – Beskriv specifika förutsättningar samt länka till arbetsinstruktion på ByggAi

– Ny inredning, VVS och maskiner – Beskriv specifika förutsättningar

– Arbetsmiljö och hälsa, inkl hälsa för kvarboende – Beskriv risker och lämpliga åtgärder, inkl informationsåtgärder

Som sagt, varje projekt har sina unika förutsättningar. För att uppnå flexibilitet föreslår jag alltså att AI utgår ifrån typ åtgärd, och sedan fördela innehållet på:

– metodval och olika delmoment som är aktuella i projektet

– i möjligaste mån också på yrkeskategori.

När någon del blir för komplex eller specialiserad för att hanteras inom en och samma AI – då bör de moment som berörs kunna läggas upp i nya AI som ”anropas” när de är aktuella. På så sätt behöver heller inte AI som berör t ex miljöfarliga material eller en specifik metod uppdateras mer än på ett ställe!

Jag har också ett preliminärt förslag till kategorisering av ROTAi:

– Hälso- och miljöfarliga ämnen

– Rivning

– Installationer

– Bygg (det som inte hämtas ifrån ByggAi)

Relining verkar omdiskuterat men det är svårt att få en klar
bild över metodens potential och eventuella nackdelar. Själv hittade jag ändå en massa information kring just reliningens fördelar när jag googlade metoder för stambyten.

Fredrik på
ROT-partner (som också deltagit i vår förstudie) bloggade att relining visserligen är en renovering- och underhållsåtgärd – men det är inte ett stambyte!

I
egenskap av administratör för byggipedia.se har jag tidigare fått frågor från
boende i relining-projekt ang reliningens toxisitet mm. I det aktuella fallet hade
flera i hushållet (barn och vuxna) som lider av astma/allergier reagerat
även långt efter åtgärden slutförts. Tydligen skulle de ämne som avges och luktar inte vara lättflyktigt utan ”tungt”vilket medförde svårighet att lufta ut bli av med
ångorna på kort sikt?

Det enda mer konkreta jag själv hittat är denna rapport från Sahlgrenska kring hälsoriskerna kring relining med epoxi. I rapporten finns också rekommendationer och försiktighetsmått för fastighetsägare att vidta i samband med relining. Information till boende och särskild hänsyn till boende med redan förvärvad allergi är väl det som påtalas i rapporten.

Att
relining kan vara ett väl övervägt och ekonimskt alternativ till stambyten tvivlar inte jag
på – tvärtom!

Den lilla research jag själv gjort indikerar att relining kräver
kunskap och precsion. Det kan även förekomma svårigheter i övergångar, grenrör och nya
anslutningar mellan relinade rör
och konventionella rör. Ett företag marknadsför idag vad de själva anger vara ”världens första standardlösning” för dessa anslutningar.

Vad som är bra eller dåligt är inte upp till oss att avgöra – vi beskriver ”bara” metoderna som efterfrågas:

Med anledning av de många funderingarna och frågorna – samt inte minst avsaknaden av ”standardlösningar” – kan det vara på sin plats att studera närmare och dokumentera exempel på utföranden. Jag föreslår 1 st (eller fler?) arbetsinstruktion kring just relining:

– allmänna
förutsättning för att använda metoden vid ombyggnad (och underhåll)

–
metodbeskrivning och detaljutföranden

– arbetsberedning och samordning med andra arbeten i projekt

–
arbetarskydd och hälsosaspekter

– hantering av kvarboende (som ju ofta är ett argument för att välja just relining!)

Branschorganisationen brif som förhoppningsvis kan hjälpa oss med detta beskriver relining så här:

Relining är ett samlingsbegrepp för en rad olika metoder att renovera rör och ledningar:

Bild: Brif.se – översikt metoder

Ur SP-rapporten som jag refererade till i förra inlägget.

Uttorkning av fuktiga konstruktioner kan i princip utföras på två olika sätt:

• Säkerställ att den omgivande luften inne inte är för fuktig, då kan luften inte ta upp den fukt som avges från materialet. Dessutom kan andra typer av fuktskador uppstå. Den omgivande luften kan torkas med en luftavfuktare alternativt genom att man ser till att man har en god luftväxling inne.

• Uttorkningen av materialet kan även påskyndas av att konstruktionen värms.

Vidare hänvisas till skriften: ”Uttorkning efter vattenskada” [Hedenblad] som jag inte lyckats googla fram ännu…

En eller två Ai kring sanering och uttorkning efter fuktskada beskriva:

– inventering, mätningar och provtagning

– bedömning av skadan och behov av åtgärd

– kunskap om mögel och risker med hantering av mögel

– identifiering och provtagning av mögelpåväxt samt bedömning av spridning

– metodbeskrivning och skyddsåtgärder vid bortagning av skadat material

– torktider, mätningar och fuktkvoter som underlag vid uttorkning

– metodbeskrivning uttorkning

De främsta svårigheterna eller upplevda problemen vid ombyggnader är enligt vår studie:

– Kvarboende !!!

– Rivnings- och bygghandlingar

– Inventeringar

– Kompetensbrister

– Logistiken

– Ergonomi

– Okända förutsättningar i bef. byggnad

– Standardförfarande saknas/ej möjliga

Kvarboende ställer i sig särskilda krav på genomförandet med hänsyn till just de kvarboende. Utan kvarboende kan ombyggnadsprojekten drivas mer effektivt. Detsamma pågående verksamheter i lokaler. Kvarboende och pågående verksamheter påverkar i sin tur flera av punkterna som följer.

Felaktigheter i bygg- och håltagningsritningar beror ofta på att relationshandlingar inte stämmer och att inventeringar eller uppmätningar inte genomförts tillräckligt ingående.

Brister finns i miljöinventeringarna om de överhuvudtaget är utförda.

Kompetensen inom ombyggnadsprojekt finns – däremot saknas erfarenhetsåterföring, utbildning eller annan specifik kunskapsförsörjning för de som ännu inte har erfarenhet eller som behöver mer information om t ex äldre hus eller hälsofarliga material

Logistiken är ett kostsamt problem vid ombyggnadsarbeten. I många miljonprogramsområden finns dock både utomhusytor för upplag, bodar, ställningar och transporthjälpmedel samt hissar i trapphusen. Det underlättar, men fortfarande kräver logistiken särskild hänsyn och god planering i ombyggnadsprojekt.

Vanligen är ju dessutom byggarbetsplatsen integrerad med boende eller andra verksamheter.

Val av utrustning för transporter och utnyttjande av t ex ställningar är en viktig faktor för både effektivitet och omkostnader i projekten.

Arbetsmiljöfaktorer är hälso- och miljöfarliga ämnen, damm och buller som även kan bli ett problem för de kvarboende(!) samt ergonomi.

Till följd av svårigheterna att använda bra transport- och lyfthjälpmedel inom ett ombyggnadsprojekts alla delar förekommer sannolikt fler manuella och tunga lyft.

Det sägs förekomma en massa oförutsedda faktorer i ombyggnadsprojekt. Jag ställer mig dock frågande till hur något som tycks vara så välbekant bland erfarna ”ombyggare” kan vara ”förutsägbart” Läs mer här.

Varje projekt är unikt och har sina specifika förutsättningar och kan endast till viss del jämföras med hanteringen av ett nybyggnadsprojekt. Detta ställer i sin tur speciella krav på erfarenhet, tillgång till kunskap, kommunikation och planering. Med dessa ”tillgångar” i ryggsäcken krävs nog också visst sinne för problemlösande.

Ett av de mest konkreta tipsen jag fått i studien kommer från en platschef:

”Det
viktigt att ta fram instruktioner som rör mer kostsamma och kritiska moment och utföranden.

Detta kan vara
sådant som ligger dolda i konstruktionen men har en viktig funktion t ex i
byggnadens fukt eller klimatskydd, t ex:

• Tak, fasad, bad
• Tätskikt
• Fönster tätning
• Plåttäckning

Dolda konstruktioner som dessutom svårt och
dyrt att åtgärda om det blir fel!”

Tack för tipset, Kjell! Detta skall vi försöka ta fasta på!

Metodbeskrivningarna i ROTAi bör särskilt beskriva riskkonstruktioner såsom köldbryggor, fuktskydd och dolda konstruktioner. Det låter som en plan och jag hoppas inte ha lovat för mycket nu, Mats…

ByggAi utgår ifrån byggdelen och det byggdelssytem som är mer eller mindre kopplat till den tågordning som tillämpas i nyproduktion.

ROTAi, som ännu är ett nästan oskrivet blad, har andra förutsättningar. Dessa AI kräver ett mer flexibelt handhavande p g a de så varierande förutsättningarna i ombyggnadsprojek.

I ombyggnader är det inte lika självklart (eller underförstått) vilka byggdelar som ingår och vad som skall rivas först eller om det nya byggas utanpå det befintliga. Detta vet man sällan förrän inventering gjorts.

Som denna förstudie påvisar är det dessutom en speciell och mer ”skräddarsydd” logistik som tillämpas vid ombyggnader och då i synnerhet om det finns kvarboende. Detta innebär att arbetsgången aldrig är självklar från projket till projekt

Ur användarperspektiv har bl a diskuterats att ROTAi bör utgå mer ifrån processen och inte ifrån byggnad eller byggdel. Så här säger en platschef:

”Det skulle kunna behövas information som rör processen, hur man tar sig an projektet och var man lägger fokus, samt hur man utformar en kontrollplan som är anpassad till kritiska moment.”

De arbetsmoment och åtgärder för vilka ROT-arbetsinstruktioner tas fram bör utgå ifrån exempel och i möjligaste mån även beskriver hur metoden/åtgärden anpassas till de olika förutsättningar som kan förekomma i äldre hus med olika ålder och byggnadsteknik. På så sätt blir ROTAi kanske vissa ROTAi mer generellt utformade.

I övrigt bör – som också nämnts tidigare – fokus ligga på:

– arbetsmetoder med förekommande variationer

– fortlöpande inventering och undersökningmetodik

– hjälpmedel och logistik

– hänsyn till kvarboende

– hälsa och säkerhet

– kontrollplan

– hänvisning till fakta och djupare kunskaper t ex kring äldre material och byggteknik eller om miljlöstörande ämnen och provtagning etc

Om en ROTAi kan utformas så att den kan få bredare och flexiblare användning dvs oberoende av ursprunglig byggteknik och byggnadsår har det sannolikt mindre betydelse vilken typ av projekt (byggår etc) vi studerar och dokumenterar i huvudstudien. Så länge vi tar höjd för och beskriver vilka förutsättningar som användare av ROTAi skall ha i åtanke om huset är, t ex av annat byggår.

Jag bearbetar nu förslagen till vilka AI som skall tas fram samt vad vart och ett skall innehålla. Återkommer så småningom (snart!) med mer konkreta förslag!