ROTbloggen

ROT-avdraget infördes för privatpersoner som annars inte hade rätt att dra av sina kostnader för renovering i den egna bostaden. Syftet var bl a att motverka svartjobb.

I en av mina intervjuer med företrädare för fastighetsbranschen beskrevs avsaknaden av ROT-bidrag för fastighetsbolag som ett av problemen.

Jag frågade då om de inte redan har möjlighet att dra av sina omkostnader och även moms.

Jag fick en förklaring på detta som jag inte förstod och har sedan dess varit fortsatt konfunderad kring varför professionella fastighetsföretag också behöver ROT-avdrag.

Nu när jag skall sammanställa förstudien har jag haft problem att finna ut hur (och kanske framförallt om) jag bör hantera argumentet kring ROT-avdrag. Visste inte hur jag skulle bemöta och motivera någon form av ställningstagande.

Björn Wellhagen på Sveriges Byggindustrier räddade situation idag via sitt blogginlägg kring just denna ROT-fråga. Tack och lov bekräftar Björn W. i sin blogg att mina egna tankegångar och frågeställningar inte var helt uppåt väggarna, trots allt.

Jag är alltså någorlunda vid mina sinnens fulla bruk, vilket är skönt att veta – och ROT-avdraget är till för konsumentmarknaden!

Med detta ville jag hänvisa till Byggindustribloggen: Se Problemet av Björn Wellhagen. Björn skriver bl a:

”Den frågeställning som bör ställas gäller istället hur det komma sig att en del av bostadsbeståndet har hamnat i en situation med eftersatt underhåll? ”

I och med detta – anser jag mig ha hanterat frågan kring ROT-avdrag för detta projekt. Jag lämnar tillbaka ROT-avdraget till debattörerna.

Vem som får ROT-avdrag är ju inget som direkt påverkar utformning av våra arbetsinstruktioner. Någon gång måste ju jobbet ändå göras!

Vem har ansvar för rivningsarbetena?

Vid ombyggnader förekommer mer eller mindre omfattande rivnings- eller demonteringsmoment. Vem gör dom jobben?

Jag har försökt ta reda på hur det ligger till här och vad som gäller…

Jag har utgått ifrån att mindre demonteringsarbeten utförs av respektive yrkeskategori på plats. Samtidigt har jag fått lära mig i förstudien att fackliga förutsättningar medför att det inte går att göra ”någon annans” jobb hur som helst!

Å andra sidan finns inget krav på yrkesbevis för rivningarbetare. Inte ännu, men det är på gång! Då innebär detta väl att rivningsarbetet inte är öronmärkt och tillhör ”någon annan”? I så fall bör ”vem som helst” få utföra rivningsarbeten, dvs utan fackliga hinder?

Nu har jag också fått lära mig att vanliga yrkesarbetare kostar mer i timmen än grovarbetare. Inte helt överraskande kanske…

Omfattande rivningsarbeten vid ombyggnad utförs därför (enligt min pålitliga källa inom rivnings- och saneringsbranschen) hellre och om möjligt av inhyrda firmor eller inhyrda arbetare.

Sanering utförs också av specialiserade firmor som har personal med specialutbildning och vissa med yrkesutbilding, t ex inom fogteknik. Inte lika billigt, men nödvändigt!

RivningsAi?

Oavsett vem som utför rivningen – och varför – finns det självklart anledning att titta på möjligheten att ta fram särskilda arbetsinstruktioner för rivningsarbeten.

Vid rivning förekommer både hälso- och säkerhetsrisker, dessutom skall rivningmaterialet omhändertas på ett betryggande sätt.

En rivningsAI bör ta upp alla aspekter och åtgärder t ex :

– stabilisera byggnad,

– metoder och hjälpmedel för rivning, demontering och håltagning

– undvika spridning av buller och damm,

– uppmärksamhet på farliga ämnen samt

– logistik och hantering av avfall.

När parterna kommit överrens om kriterierna för yrkesbevis för rivare då kan förhoppningsvis dessa rivningsAI också utgöra underlag vid utbildning och validering av kvalificerade rivningsarbetare!

Vanliga
ROT- åtgärder inom VVS:

–
Stambyten

–
Åtgärder mot legionella

Vanliga energiåtgärder:

– Byte till energisnålare utrustning, t ex blandare.

– Värmepumpsinstallation och konvertering från ett- till två-rörssystem.

–
VVX – installation för frånluft

–
Konvertering från direktverkande el till fjärrvärme förekommer bl a i Norrland.

–
Injustering – den allra vanligaste och viktigaste åtgärden!

Riskfaktorer i arbetsmiljö för rivare och VVS-montörer:

– Mögelsporer

– Smittorisk/bakterier vid vissa arbeten i t ex laboratoriemiljö
och sjukhus etc

Källa: Bo Lindholm, NVS

Var är bilderna tagna? I vilken stad och vilket bostadsområde?

Ledtråd: Det är inte Bo01…!

En bra kommunikation skapar trygghet!

Kommunikation är viktigt i alla byggprojekt. I ombyggnader med kvarboende förekommer (eller bör förekomma) en kommunikation även med hyresgästerna.

De boende behöver för sin egen planering veta:

– vad som skall göras,

– när det skall göras samt

– vad som förväntas av dem som hyresgäster.

Med andra ord skall hyresgästerna som dessutom är slutkunder i projekt visas stor hänsyn och respekt och kunna känna sig trygga genom hela projektet.

Samme platschef som satt att planeringen är A och O i ombyggnadsprojekt – påtalade också vikten av att se till ”att ha” yrkesarbetare som både är ”hela och rena” och har god social förmåga!

Å andra sidan får yrkesarbetarna inte vara för trevliga och säga för mycket om projektet utan vid frågor hänvisa till aktuell information via platschef eller ansvariga inom beställarens organisation. Detta för att undvika missuppfattningar och problem – inte minst för beställaren som måste bemöta t ex:

”Ja, men han sa… grannen hade fått de och de…”osv

Ett exempel på på information uppsatt på hyresgästernas anslagstavla i trapphus/entréer, upphittat i Kristianstad:

InformationsAi?

Jag är övertygad om att exempel oich förslag till informationsstrategier just i ROT-projekt med kvarboende, eller med pågående verksamheter, kan vara till hjälp både för beställare och entreprenörer. Säkert uppskattat bland slutkunderna också

Frågor att ställa sig är:

– Vad skall informeras, till vem och när.

– Hur informationen bör utformas

Det är olika hur allmännyttan går åt miljonprogrammet. Det
tycks förekomma ganska olika strategier för underhåll och standarhöjningar.

Det
mest genomgripande exemplet på standardhöjning som jag påträffat utförs i
Alingsås av Alingsåshem och Skanska. Bloggat: När renoveringen närmar sig nyproduktion

Mina intervjuer och samtal med
representanter från Helsingborgshem, ABK och MKB indikerar att dessa tre har ett relativt lika synsätt på upprustning av miljonprogrammet och fokuserar på en god förvaltning i första hand och vid behov
rimliga renoverings- och upprustningsåtgärder.

Helsingborgshem har arbetat aktivt med energiåtgärder i den
vanliga förvaltningen och säger sig ha nått långt i det arbetet för att möta
energikraven. Kunskapslänken: Energitjuvar och åtgärder – Helsingborgshem

Renoveringsbehov förekommer dock och mer omfattande
ombyggnadsprojekt är på gång, bl a Drottninghög. Idag pågår också ett projekt
med fasad och stambyten på Stattena.

ABK i Kristianstad har arbetats successivt sedan1990-talet
med ombyggnader och upprustning av sitt ena miljonprogram (Österäng) och
påbörjar nu samma arbete i sitt andra området (Gamlegården). Inom ABK har två
olika strategier för ombyggnad och upprustning använts:

– Upprustningen inom Österängsområdet har skett etappvis, dvs
hus för hus, med början under 1990-talet. Det finns fortfarande några
byggnader/etapper kvar att renovera. Denna strategi har lett till att skillnad
i hyresnivå mellan de olika husen i området stor beroende på om husen är ombyggda eller inte samt när de är ombyggda.

– Upprustning av Gamlegården kommer ABK att hantera på ett
annorlunda sätt. Där kommer åtgärderna visserligen också att utföras etappvis
men nu åtgärd för åtgärd i hela
området samtidigt. ABK bedömer att denna metod är bättre ur ett kostnadsperspektiv
då upphandlingarna av de olika åtgärderna blir mer omfattande
upphandlingsvinster.

MKB som jag hittills (i denna studie) endast haft en kortare sejour med tycks vara av inställningen att åtgärder utförs vid behov och även
om samordningseffekter eftersträvas är man restriktiv med att ”dra igång”
omfattande upprustningsåtgärder över hela områden.

De flesta ombyggnadsprojekt som MKB driver idag är hyresgästanpassning av lokaler.

Ja, det är ungefär så som jag uppfattat det hela…

Min egen uppfattning är att oavsett om en ROT-åtgärd utförs
inom ramen för en mer omfattande entreprenad eller inom den löpande
förvaltningen så skall den utföras med mer eller mindre samma teknik,
kvarboende och hänsyn till säkerhet och hälsa.

Vi bör i vår studie se till att de arbeten som berörs förses med arbetsinstruktioner som är tillämpliga i båda typer av projekt (om det nu skulle visa sig finnas skillnader i utförande eller behov av särskild hänsyn i någotdera!)

Boverkets
utredning BETSI (som jag refererat till i tidigare inlägg) visar att många varmvattensystem är bristfälliga. Det antas finnas brister
både i projektering, installation och utförande samt injustering av system. Dessutom anser utredningen
att fastighetsägarnas rutiner att kontrollera varmvattentemperaturen vid
tappstället skulle kunna vara bättre.

I BETSI pekas på tre olika problemområden för VVC:

1. för låg returtemperatur som kan innebära att
legionellabakterier kan överleva och öka i antal

2. för stora temperaturskillnader mellan varmvatten och
varmvattencirkulation som kan innebära dels låga temperaturförluster, dels att
temperaturförlusterna värmer upp kallvattnet om ledningar är placerad i samma schakt,

3. uppvärmning av dricksvattnet (kallvattnet) som kan
innebära risk för tillväxt av legionellabakterier även i kallvattenledningar.

Figur: BETSI, Boverket

Fastighetsägare uppmanas i rapporten att utföras mätningar
av temperaturer och vattenflöde,
kallvatten, schakt och VVC-slingor under längre tid för att kartlägga
variationer i varmvattensystemet.

Legionellaprov bör tas i äldreboenden,
hotell, sporthallar, simhallar, sjukhus och flerbostadshus bör även
legionellaprov tas.

I vår studie har en representant inom VVS-branschen
bekräftat behovet av åtgärder avseende legionella. En metod kan innebära:

• temperaturmätningar
  bl a vid alla tappställen samt
• riskbedömningar
  baserade på utformning av varmvattensystemet, t ex rörsystemets utformning, förekomst av varmvattenuppvärmd handdukstorkar och s k ”blindtarmar” eller andra hinder för ett gott flöde och
  cirkulation.
• nedkylning
  respektive uppvärmning av vattnet i VVC.

Jag föreslår att vi i vårt projekt tar fram en arbetsinstruktion över systematik vid mätningar, provtagning och inventering av riskkonstruktioner för legionella samt beskriver metod/er för sanering och förebyggande åtgärder.

Länkar:

Så mår våra hus – rapport (BETSI)

Teknisk status i den svenska bebyggelsen (BETSI)

Energi i bebyggelsen – tekniska egenskaper och beräkningar (BETSI)

Information om Legionella (Boverket)

Legionella i vatteninstallationer (VVS Företagen)

http://www.socialstyrelsen.se/halsoskydd/vatten/legionella/skotselavvattensystem

Ett ombyggnadsprojekt säga vara fullt av överraskningsmoment – antagligen fler än än i ett Kinder Egg .

Metoder för att undvika dessa ”överraskningsmoment” som föreslås av medverkande i förstudien är bl a:

– bättre inventeringar från början,

– mer kunskap om äldre hus samt

– entreprenörens medverkan i ett tidigt skede

Samtliga förslag som diskuterats kan sannolikt borga för en effektivare ombyggnadsprocess och undvikande av onödiga entreprenadkostnader. Två förutsättningar att ta hänsyn till:

– det finns rimlighets-gränser för hur mycket en inventerings bör omfatta och kosta kontra vad som är utförandemässigt motiverat.

– Lagen om offentlig upphandling (LOU) – vilken ”arbetsgång” tillåter den?

Länk: Färsk Debattartikel om LOU)

En annan tanke som slår mig:

”Om nu så många är så medvetna om de s k överraskningsmomenten i ombyggnadsprojekt – hur kan det då vara överraskningar???”

Kan ombyggnadsprocessen bli bättre på att ta höjd för dessa ”förutsägbara överraskningar”? Erfarenheter finns ju uppenbarligen – liksom fakta om äldre bebyggelse. Varför måste vi då bli tagna på sängen i varje projekt (ombyggnad som nybyggnad)? Är det bara LOU´som är problemet?

Har det med utbildning eller erfarenhetsåterföring att göra? Eller är det bara mer bekvämt att skylla på LOU än att lära sig (beställarna) att använda sig av LOU på ett funktionellt sätt? Inom vårt projekt fokuserar vi på på spridning av kunskap och kompetens:

Hur implementerar vi kunskapen och sprider erfarenheterna?

– Spetsutbildning inom ombyggnadsteknik?

– Ta bättre tillvara på erfarenheter och dela t ex via internet?

– Ta fram processer för upphandling, inventeringar och genomförande av mbyggnadsprojekt – med stöd av LOU?

Vågar inte lova för mycket, men jag själv bedömer att det är här insatserna behöver göras för att förbättra förutsättningarna vid ROT-jobb!