ROTbloggen

I Kristianstad pågår sedan en tid en upprustning av ett kvarter i centrum (Rådhuskvarteret). Vi som besökt staden i år har haft äran att få sett denna spektakulära ”ombyggnad” på nära håll.

Naturligtvis hade jag ingen kamera till hands just då…. Ni får därför nöja er med bilderna i Byggvärlden och från Kristianstad kommun via Flikr

Vill du veta mer om denna ”ombyggnad” och den kulturhistoriska bakgrunden?

– Kristianstad kommun informerar på hemsidan.

– För ställningsbyggarna i synnerhet har nog denna utmaning både varit en en fjäder i hatten och en kassako? Läs mer på Haki.

– Bilder och åsikter finns på bloggen Nätverket Kristianstad – För att vi älskar Kristianstad om ombyggnaden. De verkar i alla fall inte tycka att det handlar om en försköning – snarare om förvanskning?

– Byggnadsvårdsföreningens ”Gula listan” över hotade miljöer sände ut ett nödrop 2011 kring den aktuella ”ombyggnaden”. I november samma år, när rivningen påbörjades, mer eller mindre ”dödförklarade” Byggnadsvårdsföreningen kvarteret genom att ge det statuts ”rivet”.

Ja, så kan det gå… Ombyggnader upprör känslor!

Kan vi på ROTAi lära oss något av detta?

– Rent tekniskt är det kanske ett projekt att ta tillvara erfarenhet ifrån?

– Kulturhistoriskt är det kanske inget flaggskeppp precis, men väl ett exempel på hur delar/detaljer skulle kunna bevaras.

– En viktig utmaning i ombyggnadsprojekt (och alla andra projekt) kan vara att föra dialog med olika intressenter och så gott det går bemöta och hantera olika intressen!

Vi kanske också måste lära oss vem som faktiskt ”äger” stadsmiljön?

Inte alla projekt berör så många människor som denna ”ombyggnad”/rivning av kulturhistoriska värden i Kristianstad.

Det är ändå alltid på sin plats att fundera över vem som äger sta´n, Är det politikerna, kommunanställda tjänstemän, allmännyttan, näringslivet eller kommuninvånarna? Vem är på uppdrag av vem?

En ödmjuk hållning genom hela processen bör väl vara A och O, dvs oavsett vem som är beställare och vilka som känner sig berörda!

Det är tydligen vanligt förekommande med motfallstak, dvs tak som lutar inåt, i miljonprogrammet.

I syfte att förbättra energistatus och avvattning av dessa tak väljer en del att resa taken och i vissa fall att bygga på en våning på husen.

I förstudien tagit fram en konstruktionsskiss på utförandet:

Det kanske finnas anledning att studera metoden för resning av motfallstak och utveckla arbetsinstruktioner för processen och kritiska moment samt utförande av isolering och takavvattning.

Förhoppningen är att vi under huvudstudien hittar ett pågående projekt för att dokumentera arbetsgången och värdefulla erfarenheter från just resning av denna platta och/eller motfalls tak.

Någon som har ett takresningsprojekt på G?

Det som skiljer ombyggnad från nyproduktion är logistiken
och planering av arbeten. Särskilt vid kvarboende blir denna skillnad tydlig, t
ex:

– För att de boende inta skall behöva vara utan badrum allt
för länge. Renoveras några badrum i taget och alla arbeten utförs ofta inom
loppet av några veckor.

– Om hela objektet är tomt på hyresgäster kan arbetena
däremot utföras enligt samma logistik som vid nyproduktion, dvs fler enheter
hanteras samtidigt och olika yrkesgrupper behöver inte trängas i samma badrum.

– Den totala tiden för färdigställande kan alltså tillåtas bli betydligt
längre än vid kvarboende.

Planeringen och utförande av det mest komplexa arbetena i ett ombyggnadsprojektet blir sannolikt ”normgivande” för de flesta
arbeten i projekt. När badrum och kök är klara kanske målning skall utföras
osv.

Stambyten i allmänna utrymmen kan på samma sätt antas
beroende av i vilken turordning badrum och kök renoveras.

Utan några boende alls i projektet kan ett ombyggnadsprojekt hanteras
betydligt mer rationellt:

– rivning och håltagning utföras först

– när bygget är
”blåst” utförs ombyggnad, renovering samt all nyinstallation.

I vår studie fanns ett projekt där vissa
lägenheter var tomma för att kunna helrenoveras. Detta gällde inte hela hus
eller ens hela trappuppgångar utan enstaka lägenheter där hyresgästerna själva sagt
upp kontraktet och flyttat.

Förvaltarens strategi var här att inte hyra ut uppsgada lägenheter förrän de renoverats. Eftersom det var enstaka lägenheter spridda i området bör ungefär samma förutsättningar för
genomförandet gälla för dessa tomma lägenheter som för resten av området/huset. Det går t ex inte att börja riva ytskikt eller stammar överallt på en gång.

Slutsats:

Processen för ett ombyggnadsprojekt är inte lika den för
nyproduktion och kan därför behöva särskild fokus för att ändå bli så rationell
som möjlig!

Stockholms Byggmästareförening har tagit fram denna broschyr med information och checklista inför ombyggnad och stambyten:

Den är avsett för Bostadsrättsföreningar, men det finns säkert fler som kan ha glädje av den. Inte minst när det gäller ”Spelet om pengarna” – en pedagogisk framställning av processen.

Länk: Stambyte, ombyggnad och renovering

Reservation för att jag inte vet hur gammal broschyren är och om alla fakta och regler är tillämpliga idag. Processen och de flesta av tipsen är säkert gångbara (tidlösa).

Kolla alltid upp regelverk, bl a PBL och Allmänna Bestämmelser och föreskrifter, innan du använder sån´t du hittar på internet 🙂

Här kommer (slutligen… ) en kortfattad beskrivnig av förstudiens förutsättningar och syfte:

Bakgrund

Arbetsinstruktioner
för ombyggnader bedöms särskilt viktiga för att:

• underlätta
  identifiering och sanering av miljöstörande material och därmed minska
  spridning samt exponering i arbetsmiljön.
• arbetskostnadens
  del av totalkostnaden vid renoveringsarbeten bedöms vara flera gånger
  högre än vid nyproduktion då den ligger på ca 10% av projektets
  totalkostnader.
• tillförlitliga
  tidplaner vid renoveringsarbeten är viktiga för att hålla nere tider och
  kostnader och med hänsyn till kvarboende hyresgäster.
• planera
  och arbetsbereda de renoveringsarbeten som kräver smidig anpassning mellan
  de ingående arbetsmomenten, UE och yrkeskategorier.

Arbetsinstruktioner
är ett praktiskt användbart och
pedagogiskt verktyg för arbetsberedning och utbildning i syfte åstadkomma en
effektiv produktion, undvika arbetsskador och olycksfall på såväl kortare som
längre sikt.

Syfte

Denna förstudie syftar till att inventera och kartlägga specifika
förutsättningar och metoder samt behovet av arbetsinstruktioner för bl a arbetsberedning
i ombyggnadsprojekt.

Vidare är syftet att identifiera arbetsmoment och metoder
för vilka arbetsinstruktioner bör tas fram.

Genomförande

Förstudien har genomförts som litteratur och intervjustudie
samt studier på plats i pågående ombyggnadsprojekt.

Arbeten som bedömts angelägna att studera i förstudien har
varit bl a:

• Renovering
  av klimatskal och badrum
• Stambyten,
  värme och ventilationsåtgärder
• Särskilt
  arbetsintensiva moment

Inledningsvis skapades en ny webbplats: ROTAi.se.
Tanken är att kunna särskilja mellan rena byggåtgärder och de specifika
förutsättningar som gäller i ombyggnadsprojekt, t ex är ByggAi idag strukturera efter byggdel, medan ROTAi kan tänkas få en flexiblare och kanske mer
processinriktad struktur.

I rapporten Ombyggnad av miljonprogrammet – information och riktlinjer vid projektledning anger författaren följande intressanta iakttagelser (inklusive referenser):

”De större ombyggnaderna har visat sig vara
överinvesteringar som inte har gett samma avkastning tillbaka (Andersson,
Erlandsson & Nilsson 2001).”

”De boende värderar främst förbättringar av de
sociala förhållandena, men sådana saknas för de flesta ombyggnadsprojekt som
har genomförts inom miljonprogrammet (Carlén & Cars 1990).”

I rapporten sammanfattas viktiga förutsättningar och strategier för att lyckas med förnyelse och upprustning av miljonprogramsområden.

12 steg till framgång vid områdesförnyelse

• Ägardirektiv – en tydlig
  vilja hos ägaren att vilja genomföra nödvändiga förändringar. De måste
  även inse att förnyelsearbetet kommer kräva tid och insatser på flera
  plan.
• Kunskap – Arbetet måste
  baseras de boendes livsvillkor, ekonomi, hälsa och attityder till förändring
  samt områdets historia och upprustningsbehov. Denna kunskap bör finnas hos
  allainblandade aktörer, byggare, konsulter och arkitekter.
• Helhetssyn – Parallellt
  med den fysiska upprustningen bör frågor om välfärd, sysselsättning och segregation
  behandlas t ex genom samarbete med andra aktörer, t.ex. kommun och skola.
• Nytänkande i fråga om förvaltning och organisation –En aktiv förvaltning samt engagerad personal. I mångkulturella
  områden är det viktigt att även organisationen är mångkulturell.
• Kommunikation – Hyresgästerna
  bör regelbundet få veta vilka förändringar som planeras och vad som kommer
  att hända under arbetets gång. Detta skapar delaktighet hos hyresgästerna.
• Mobilisering och delaktighet – Det är viktigt att hyresgästerna känner att de kan vara med och påverka
  utvecklingen, t ex via informationsträffar, hembesök och gemensamma
  vandringar i området.
• Upprustning/förnyelse – En
  fysisk inventering visar var vad som måste åtgärdas. Den väcker även
  intresse hos de boende, men man bör vara tydlig från början ekonomiska
  ramar som gäller för upprustningen.
• Fysiska förändringar – Långsiktighet
  och hänsyn till vilka behov som finns.
• Sammanlänka med övriga staden – Många miljonprogram är byggda som öar, vilket ger både fysisk och
  social isolering. Sammanlänkning med övriga staden genom ex. utbyggnad av
  kollektivtrafik och förtätning ger ett stort värde.
• Identitet som ger självförtroende – Betoning bör ges på det positiva som ger området
  e särprägel så att de boende får känna stolthet över sitt område.
• Effektkontroll – Det är
  de boendes nöjdhet som avgör om förändringsarbetet har lyckats.
• Ekonomi – Det måste
  finnas ekonomiska möjligheter till långsiktiga satsningar och ofta krävs
  att hela stadsdelen förändras.

————————————————————————–

Jag har rationaliserat lite, stuvat om och tagit fasta på
följande:

1. Kunskap bör vara en grundförutsättning!
2. Helhetssyn – likaså, och bör innefatta allt ifrån ekonomi,
   långsiktighet och byggnadsteknik till sociala förhållanden, trygghet och
   trivsel.
3. Kommunikation, delaktighet och engagemang – det kräver sin man
   (eller kvinna)! Det är som författaren till rapporten skriver viktigt med
   gränsdragning och tydliga ramar. Annars riskera förväntningarna och kraven
   från hyresgäster bli högre – än budgeten. Det kan lösa sig att lägga
   resurser på en bra och väl genomarbetad kommunikation.
4. Ta tillvara områdets
   särprägel – bygg inte bort det som upplevs som positivt med området.
5. Långsiktighet – inte enbart ur förvaltningsperspektiv utan också ur boendeperspektiv!

Dvs 5 ”ynka” steg för framgång i miljonrustningen!

Rapporten: Ombyggnad
av miljonprogrammet – information och riktlinjer vid projektledning från KTH beskriver
erfarenheter från en studie av ett ombyggnadsprojekt i en
bostadsrättsförening.

Några av problemen för
genomförandet beskrivs som:

– Ritningarna
från den ursprungliga byggnaden stämde inte överens med verkligheten, t ex låg
fler rör diagonalt i schakten istället för horisontellt som
på ritningarna, vilket skapade problem i samband med stambytet.

– Måtten på
byggprodukter som skulle bytas ut hade andra mått än dagens standardiserade,
vilket skapade problem när de skulle ersättas med nya produkter.

– Byggnaderna
var inte förberedda för dagens installationslösningar.

– Kommunikationsproblem
med de boende.

Kommunikation ÄR
tidsödande

Ett problem för
föreningen var att förvaltaren (styrelsen?) ständigt fick mycket frågor, vilket
upplevdes som ”tidsödslande”. Vidare anser rapport författaren att:

”många av
frågorna är sådana som inte borde ha ställts, eftersom de redan hade hanterats
inom projektet.”

Rättvisa åtgärder

En annan fråga som har
vållat svårigheter var föreningens s k
”rättvisekrav”: att alla bostadsrättsinnehavare ska få lika stora underhållsåtgärder. Exempelvis fick de
som själva hade låtit installera en diskmaskin tidigare själv stå för
ominstallationen efter utförd åtgärd. Eftersom inte samtliga boende hade
diskmaskin ingick inte detta i rörläggarens åtagande). När de som hade
diskmaskin själva skulle installera tillbaks denna uppstod en del vattenskador.

Mina reflektioner:

– Både styrelserepresentanter och anlitade förvaltare bör ha i
åtanke vems intressen de har ansvar för och vilka deras kunder är – inte minst
i en bostadsrättsförening där dessa frågvisa individer gjort privata investeringar!

– Om ”fel” frågor kommer upp från boendes sida – då har
kanske både kommunikationen och den demokratiska processen i föreningen varit
dålig – från början?

– Jag kan förstå hur det kan bli problem att inte fördela
kostnaderna exakt lika i en bostadsrättsförening – hur motiverat och lönsamt det
än hade varit med flexibilitet även för en BRF!

– Problemet med att inte kunna utföra exakt samma åtgärder i varje
lägenhet eller i varje etapp av ett upprustningsprojekt har påtalats i även vår studie. Det är kanske lättare för t ex ett allmännyttigt
bostadsföretag att ta de beslut som krävs, men problemet att förklara varför en lägenhet har större underhållsbehov än en annan
osv… kan finnas även här.

– Än finns mycket att förbättra!

Rapporten från Halmstad Högskola: Hållbar och resurssnål ombyggnad, har jag tidigare refererade till kring prioriterade forskningsfrågor.

Samma rapport citerar jag nu vidare här:

Vanliga åtgärder för att spara energi vid ombyggnad är följande:

· fönsterbyte eller komplettering med en extra fönsterruta

· tilläggsisolering av vind

· tilläggsisolering av yttervägg

· tätning av dörrar och fönster

· installationstekniska åtgärder såsom installation av radiatortermostatventiler, injustering av värme- och ventilationssystem, installation av värmeväxlare

Fördelar med tilläggsisolering och fönsterbyte:

· minskade värmeförluster genom minskade transmissionsförlusterna

· minskade värmeförluster genom ökad tätheten

· minskade mängd köldbryggor

· bättre inomhusklimat genom att ytterväggstemperaturen ökar

· bättre ljudmiljö inomhus

Nackdelar med tilläggsisolering:

· svårt att genomföra utan att förstöra de kulturhistoriska värdena hos byggnaden

· svårigheter beroende av fasadmaterial

· ökad belastning av stommen

Fördelar med installation av värmeåtervinning:

· ökad energieffektivitet

· bättre driftekeonomi

· ökad boendekomfort

Nackdelar med installation av värmeåtervinning:

· för att installera ett FTX-aggregat krävs både till- och frånluftskanaler

· värmeåtervinningssystem kräver att byggnaden är tät

· utrymmeskrävande

· dyra system och höga service- och underhållskostnader

· särskild kompetens krävs hos driftpersonal.

Källa:http://www.byggai.se/forskning/HRO/HRO_hela_slutversion_16_mars_2011.pdf