ROTbloggen

Denna rapport från SP är en
sammanställning över kunskap om vattenskador samt råd för att undvika
vattenskador vid ombyggnad av flerbostadshus:

Förslag till kvalitetssäkringsarbete
av byggherrens arbete och styrning av byggprocessen bl a genom:

1.
tillsättande av projektledningen med erfarenhet från ombyggnader.

2.
inventering före ombyggnaden.

3.
formulera åtgärdsförslag och krav inför upphandling

5.
följa upp att kraven uppfylls.

Branschregler
från bl a VVS-installatörerna, BKR, GVK, MVK, VASKA-projektet,
Vattenskadeundersökningen.

Vid rivning
och ombyggnad av våtrum (VASKA):

– Ta bort plastmattor,
målad glasfiberväv och limrester helt. Använd inte gamla plastmattor som
tätskikt under keramiska plattor.

–
Ta bort allt material ner till tätskikt vid keramiska material.

–
Ta bort fuktskadade material.

–
Torka ut fuktskadade konstruktionsdelar av murverk, betong eller lättbetong

–
Byt ut golvbrunnar som inte är typgodkända enligt NKB.

–
Byt ut korroderade brunnar. 13 2007-03-29

–
Byt golvbrunnar som har ett dåligt system för tätning mot nytt tätskikt

–
Byt ut golvbrunnar med förhöjningsring och extra inlopp under tätskiktet.

I VASKA finns även anvisningar för undersökningar inför
reparationer och ombyggnad.

Minska risken för vattenskador vid ombyggnad av befintliga flerfamiljshus

Innehåller förutom en genomgång av befintliga branschregler och rekommendationer checklistor för inventering, bedömning och åtgärder i ytskikt och rörsystem.

Jag tror faktiskt att denna rapport kan vara till hjälp i arbetet med att ta fram arbetsinstruktioner kring våtrum och stambyten för ROTAi !

Ännu en SBUF-rapport. Denna beskriver åtgärder och slutsatser från en renovering av ett flerbostadshus i Malmö 2008: Energieffektivisering vid renovering av rekordårens flerbostadshus

Åtgärder från några studerade renoveringsobjekt applicerades på ett befintligt flerbostadshus tillhörande Malmös Kommunala Bostadsbolag, MKB.

En teoretisk analys gjordes först om fastigheten skulle kunna att renoveras upp till passivhusstandard.

Resultat och slutsatser av analysen visade på möjliga energibesparingar genom:

– installation av FTX-system

– tilläggsisolering av fasad och vindsbjälklag

– fönsterbyte

– förbättrad täthet i fasad

…med upp till med 70 % i förhållande till dagens nivåer (dvs 2008).

Låter bra,, men indikationer från MKB hittills i vår egen studie har varit deras ambitioner och strategi är att ägna sig åt s k god förvaltning och löpande underhåll i första hand – och omfattande och genomgripande åtgärder som rapporten baseras på i andra hand! Inte bara av långsiktiga förvaltningsekonomiska skäl utan också med hänsyn till hyregästernas ekonomi, om jag förstod det rätt…

Hur MKB gjort/gör i just Kroksbäck skall jag dock kolla upp nästa gång jag är i kontakt med dem!

Här hittade jag föresten en sammanfattning av samma studie: Energieffektivisering vid renovering av rekordårens flerbostadshus – Sammanfattning

Mot bakgrund av målet
att halvera energianvändningen i till år 2050 studeras i en
SBUF-rapport förutsättningarna för att nå detta mål. Författarna bedömer detta
som möjligt under förutsättning att:

· nya byggnader görs mycket
energieffektiva.

· det mycket omfattande
renoveringsarbete som krävs i befintlig bebyggelse tar fart.

· rejäla satsningar görs på att höja
kompetensen i alla led.

Författarna
påtalar att arbetet med upprustningen kommer att bli resurskrävande och belyser
vilka fastighetsägare som har bäst potential att lyckas uppnå energimålen.

De fastighetsägare som, enligt författarna, lyckas bäst med
energieffektiviseringar:

–
har ett tydligt ledarskap som ser energieffektivisering av de egna fastigheterna
som en strategisk möjlighet.

–
har såväl vision som förmåga att genomföra arbetet på ett jordnära sätt.

–
arbetar med löpande förbättringar i driften och samordnar energiåtgärder med
större ombyggnader när dessa blir aktuella.

–
inser att de långsiktiga åtgärderna inte alltid ger hög direkt avkastning, men
besparingar över lång tid.

–
tar hand om teknik, ekonomi, sociala frågor och de boendes delaktighet med ett
starkt ledarskap.

Logistik är ett dilemma även vid nyproduktion även om här finns bättre möjlighet att använda traditionella hjälpmedel för transporter och lyft.

Bild: Materialhantering genom fönster (SBUF)

I ett SBUF-projekt med använda ett lyftverktyg som hanterar gods utvändigt och direkt in genom fönster eller andra öppningar i fasad, utan att personal behöver hänga ut från fasaden. I denna artikel/rapporten beskrivs verktygets funktioner som verkar anpassad för nyproduktion?

Tanken att transportera så mycket som möjligt fönstervägen diskuterades med mig på en av de besökta arbetsplatserna (ombyggnaderna). Då främst som en åtgärd för att minska ”springet” i lägenheterna med kvarboende.

”Fönstermetoden” kan kanske också underlätta och effektivisera arbetet för yrkesarbetarna, dvs under förutsättning att det finns bra transport- och lyftutrustning att tillgå. Att springa i byggnadställningar är kanske annars inte mer skonsamt än att springa inomhus eller ta hissen trapphus eller åka hiss.

Min fråga: Kan detta verktyg också vara lämpligt att använda i ombyggadsprojekt?

Jag tycker att de beställarna jag träffat i detta projekt verkar har god kunskap om sina egna hus samt om upphandling och genomförande av ombyggnader. De har enligt min uppfattning även fötterna på jorden då det gäller vilka investeringar och förvaltningsstrategier deras eget bestånd och hyresgäster behöver och klarar av ekonomiskt.

Kombinationen mellan en god förvaltning med löpande underhåll och injusteringar respektive mer genomgripande åtgärder är en avvägning och strategiska förvaltningsbeslut som olika fastighetsägare gör. Det ena sättet behöver inte vara bättre än det andra.

Det finns säkert fastighetsägare och -förvaltare som inte har samma resurser att tillgå i sin förvaltning. De och deras hyresgäster kan antagligen vara betjänta av att kunna ta del av de erfarenheter och exempel som finns. T ex :

· goda exempel kring upphandling av olika tjänster och ombyggnadsåtgärder (enligt LOU), dvs både konsulttjänster, inventeringar och entreprenader

· exempel på energieffektivisering i både i förvaltning respektive genom mer
omfattande ombyggnads och installationsåtgärder.

·
exempel på strategier för upprustning och ev omflyttning

· särskilda åtgärder och hyresgästkommunikation vid kvarboende

– exempel på åtgärder/metoder och kanske samordning av dessa i ett och samma projekt.

I viss mån kan nog ROTAi vara till hjälp eller utgöra underlag om exempel enligt ovanstående presenteras. Det återstår att se…

I studien framgår att många åtgärder inom allmännyttan utförs på ramavtal

Vi ser dock ingen anledning (i nuläget) att detta skulle påverka utformning av ROTAi. Hur en avgränsad åtgärd utförs beror inte vilket upphandlingsförfarande som ligger i botten.

Däremot måste vi åtminstone belysa de samordningsaspekter som kan bli aktuella då en åtgärd utförs tillsammans med andra åtgärder i en större ombyggnad. Så gott det nu går…

De främsta svårigheterna eller upplevda problemen vid ombyggnader är enligt vår studie:

– Kvarboende !!!

– Rivnings- och bygghandlingar

– Inventeringar

– Kompetensbrister

– Logistiken

– Ergonomi

– Okända förutsättningar i bef. byggnad

– Standardförfarande saknas/ej möjliga

Kvarboende ställer i sig särskilda krav på genomförandet med hänsyn till just de kvarboende. Utan kvarboende kan ombyggnadsprojekten drivas mer effektivt. Detsamma pågående verksamheter i lokaler. Kvarboende och pågående verksamheter påverkar i sin tur flera av punkterna som följer.

Felaktigheter i bygg- och håltagningsritningar beror ofta på att relationshandlingar inte stämmer och att inventeringar eller uppmätningar inte genomförts tillräckligt ingående.

Brister finns i miljöinventeringarna om de överhuvudtaget är utförda.

Kompetensen inom ombyggnadsprojekt finns – däremot saknas erfarenhetsåterföring, utbildning eller annan specifik kunskapsförsörjning för de som ännu inte har erfarenhet eller som behöver mer information om t ex äldre hus eller hälsofarliga material

Logistiken är ett kostsamt problem vid ombyggnadsarbeten. I många miljonprogramsområden finns dock både utomhusytor för upplag, bodar, ställningar och transporthjälpmedel samt hissar i trapphusen. Det underlättar, men fortfarande kräver logistiken särskild hänsyn och god planering i ombyggnadsprojekt.

Vanligen är ju dessutom byggarbetsplatsen integrerad med boende eller andra verksamheter.

Val av utrustning för transporter och utnyttjande av t ex ställningar är en viktig faktor för både effektivitet och omkostnader i projekten.

Arbetsmiljöfaktorer är hälso- och miljöfarliga ämnen, damm och buller som även kan bli ett problem för de kvarboende(!) samt ergonomi.

Till följd av svårigheterna att använda bra transport- och lyfthjälpmedel inom ett ombyggnadsprojekts alla delar förekommer sannolikt fler manuella och tunga lyft.

Det sägs förekomma en massa oförutsedda faktorer i ombyggnadsprojekt. Jag ställer mig dock frågande till hur något som tycks vara så välbekant bland erfarna ”ombyggare” kan vara ”förutsägbart” Läs mer här.

Varje projekt är unikt och har sina specifika förutsättningar och kan endast till viss del jämföras med hanteringen av ett nybyggnadsprojekt. Detta ställer i sin tur speciella krav på erfarenhet, tillgång till kunskap, kommunikation och planering. Med dessa ”tillgångar” i ryggsäcken krävs nog också visst sinne för problemlösande.

I mina intervjuer har ett par olika personer påpekat att
kvalitetsproblem och kommande åtgärdsbehov kan vara större i åttiotalsbebyggelse än i miljonprogramsbostäder generellt.

Läste i en av Boverkets rapporter ett exempel från Göteborg
där byggnadens status beskrivs så här (citat):

Källa: Så fick miljonprogrammet ett nytt ansikte (Boverket)

Behovet av fasad- och badrumsrenovering verkar uppenbart. Liknande problem med vittrade betongpelare och balkonger har jag själv stött på i ett av projekten i förstudien.

Frågan här är hur ”lönt” var det egentligen – att
renovera husen under 1980-talet. Åtgärderna tycks både ha sänkt kvaliten i huset genom
att bygga icke fuktsäkra badrum och lönsamheten i dagens upprustning då dessa
underhållsåtgärder gissningsvis påverkar invensteringskalkylen (se tidigare
inlägg: Bristande underhåll – roten till nå´t gott?)

En annan nyfiken frågeställning:

Var badrumsutföranden generellt inte så fuktsäkra under
1980-talet (som idag) eller kan det ha varit att man fuskat med tätheten vid
just denna renovering? Någon som vet?

Helsingborgshems artikel om energieffktiviseringsåtgärder: Energitjuvar och åtgärder

Väderstationen som bidrar bl a till att framledningstemperaturerna kan sänkas:

https://youtube.com/watch?v=ThUuuXFFDeQ%3Frel%3D0

Missade du inlägget om en god fastighetsförvaltning på Rotbloggen ?

Länk: Glöm inte de lågt hängande frukterna