ROTbloggen

Denna förstudie indikerar att anbudsgivare och entreprenör inte alltid kan förlita sig på att handlingarna i förfrågningsunderlaget stämmer med verkligheten. Det kan nog inte beställaren heller. Ingen tycks dock anse att en kostsam överdimensionerad och förstörande inventering är lösningen på detta (generellt).

Av denna anledning tycker jag att det vore bra (bättre?) att även ge entreprenörerna tillgång till sådan kunskap som normalt tillämpas av konsulter och projektörer i projekten.

Hur skall annars byggföretaget kunna säkerställa hälsa och säkerhet för yrkesarbetare och andra, t ex kvarboende, om konsultenas inventeringar inte är fullständiga?

– För att planera och genomföra rivningen på ett säkert sätt bör entreprenören ha förståelse för bygganden stomme och samverkan mellan bärande konstruktionsdelar. Denna kunskap skall ingå i utbildning av yrkesarbetare (se BYN´s målbeskrivniingar för Gemensamma grunder alla yrkesarbetare)

– Hälso- och miljöfarliga material är svåra att i förväg upptäcka och identifiera i dolda konstruktioner och utrymmen som inte är tillgängliga vid konsultens inventeringar. Genom vidare spridd kunskap om dessa ämnen/material kan entreprenören under projektets gång vara uppmärksam på eventuell förekomst samt hantera allt riskmaterial på ett säkert sätt!

Jag föreslår alltså utveckling av arbetsinstruktioner enligt tidigare blogginlägg.

– Entreprenören måste ofta göra egna uppmätningar i byggnader innan inköp görs och vissa arbeten kan utföras.

Jag föreslår också att huvudprojektet tittar på möjligheten att ta fram arbetsinstruktioner (en eller flera) för just vanliga mätningar i befintlig byggnad. Syftet bör bl a vara att visa hur mätning utförs med hjälp av olika mätinstrument, inkl noggrannhet och toleranser mm.

Boverkets utredning BETSI, om det svenska byggnadsbeståndets status, tar upp följande miljö och hälsofarliga ämnen:

– Asbest

– PCB.

– Radon/Blåbetong

– Legionella

– Kvävedioxid

– Formaldehyd

– Flyktiga organiska föreningar, VOC

I syfte att prioritera och motivera utveckling av
arbetsinstruktioner diskuteras de olika ämnen nedan:

Miljö och
hälsofarliga byggnadsmaterial

Sanering av asbest och PCB omfattats av byggnadstekniska
åtgärder som även medför hälsorisker för sanerarna samt för övriga rivnings-
och byggnadsarbetare och för kvarboende.

Rivning av blåbetong bedöms däremot inte utgöra någon akut
förhöjd risk för omgivning i samband med rivning.

Ett annat ämne som förekommer är bly i t ex avloppsstammar av gjutjärn. BETSI tar inte upp detta i sin lista, men det är definitivt ett material som hanteras i samband med vissa ROT-jobb och riskerar då att blandas med övrigt avfall.

Även komponenter med kvicksilver kan förekomma i omlopp men är generellt enklare att hålla isär vid rivning. Om detta sedan görs är ju en annan fråga, men det känns i jämförelse som lite ”overkill” att ta fram en hel arbetsinstruktion kring detta. Bättre att prioritera andra moment, tycker jag…

Legionella

Legionella innebär hälsovådlig bakterietillväxt i
VA-systemet, VVC etc. Risker för exponeringen för legionella uppstår främst i
samband med användning av varmvattnet ur systemet.

Det kan vara svårt att fastställa att legionella förekommer
i ett system. Det är vid inventering av varmvattentemperaturer och rörsystemets
uppbyggnad som risken för legionella bedöms. Genom att åtgärda systemet enligt
riktlinjer kan risken för legionella undvikas.

Sanering av legionella kan utföras dels via tekniska
åtgärder i varmvatten- och rörsystem, dels genom upphettning av varmvattnet som
cirkulerar i systemet.

Emissioner i inomhusluften

För övriga ämnen (samt radon) som uppmätts i inomhusluften
innebär dels brister i ventilation (kvävedioxid) samt emissioner från
byggmaterial (ofta nyare och omfattas därför sällan vid en ombyggnad) och/eller
från kemikalier mm som används vid förvaltning eller brukande av byggnaden.

Åtgärderna mot dessa emissioner är främst förbättringar
avseende ventilationen. Metoderna kan variera med olika byggnader förutsättningar.
Arbetsinstruktioner skulle kunna tas fram baserade på olika åtgärder i
ventilationssystemet. Denna förstudie omfattar dock inte inventering av sådana
åtgärder, men det kan ju bli en fråga för framtiden att titta närmare på?

Slutsats

Ovanstående resonemang leder fram till slutsatsen att
ombyggnadsprojekt generellt främst är betjänta av arbetsinstruktioner som rör
asbest, PCB, bly och möjligen legionella (som även kan användas av förvaltningen).

Varje arbetsinstruktion bör i tillämpliga delar innehålla:

• kunskap
  om förekomst
• metoder
  för identifiering respektive bedömning
• metoder
  för sanering och hantering av kontaminerat avfall
• regelverk
  och särskilda föreskrifter
• arbetarskydd
  och skydd mot exponering för omgivningen

Syftet med att upprätta AI för t ex asbest och PCB som ändå oftast saneras av specialfirmor är dels:

– att vår studie indikerar att de inventeringar som gjorts inför projektet och upphandlingen ofta är bristfälliga och därmed otillförlitliga för entreprenören!

– att dokumentera goda exempel

– kunna sprida kunskapen till byggarbetsplaster, konsulter och användas i utbildningsammanhang(!)

– men framförallt för att säkerställa att allt verkligen identifieras och hanteras på ett betryggande sätt genom att all personal på arbetsplatsen skall ha kunskapen tillgänglig!

I vår RotAi-förstudie har representanter för
Byggherreföreningen och SABO intervjuats samt en konsult och företagare
specialiserad på projekt-, projekterings- och byggledning i ombyggnadsprojekt. Även representanter för tre olika bostadsföretag inom
allmännyttan har intervjuats.

När det gäller miljonprogrammet påtalas svårigheten att
synkronisera de tekniska kraven, bl a för att möta energimålen, med de
ekonomiska förutsättningarna. I slutänden skall ju någon betala priset för
upprustningen.

Kompetensproblem

Behovet på specialkompetens och nischade företag vid både
kulturrenoveringar och ombyggnader generellt var en annan fråga som lyftes.

Upphandling

Beställarna är dåliga på att ställa krav i upphandling samt
vara aktiva genom hela projektet. Ett av förslagen är att ställa krav som
minskar störning för hyresgästerna.

Att kompetens inte värderas tillräckligt i ramavtalen.

LOU kan sätta hinder ivägen för den flexibilitet som krävs för att vid behov ”justera omfattningen” av entreprenaden. Min uppfattning ifrån förstudien som helhet är att detta inte skulle vara ett generellt förekommande problem. Ofta noggranna inventeringar i förfrågningsunderlaget och gör entreprenörer som lämnar anbud egna.

Beställarna om problem och svårigheter i
byggprocessen:

– Kvarboende!

– Att varje projekt har sina unika förutsättningar, dock är
miljonprogrammets hus mer lika varandra p g a den höga prefabriceringsgraden.

– Överraskningsmoment, t ex fukt bakom väggar

– Svårt att anpassa moderna krav och regler till
förutsättningarna i äldre byggnader

– Riskkonstruktioner som uppstår i samband med ändringar av
byggnadsfysiken, t ex vid isolering eller tätningsarbeten.

Ang. riskkonstruktioner och byggnadsfysik:

Problem att uppnå normkrav och hitta kompetens för arbetet
tycks störst vid kulturrenoveringar och ombyggnader i de äldre
byggnadsbeståndet. Fler myndigheter brukar vara involverade med sin olika krav
och synpunkter på utförandet. Ju äldre husen är desto större tycks risken att förändra
byggnadsfysiken anses.

Kanske kan jag dra slutsatsen att behovet av kompetens inom
byggnadsfysik ökar med husens ålder? Eller är det bara så att ju nyare huset är
desto fler redan beprövade metoder finns att tillgå?

I rapporten Effektiv
logistik i innerstadsprojekt, redovisar MKB Fastighets AB hur logistiken i ett nybyggnadsprojekt i centrala Malmö löstes.

Leveranser av
material till bygge var en viktig faktor som beaktades genom hela projektet, från upphandling till produktion.

1. Förberedelser i projekteringen:

MKB ställde krav på entreprenörerna redan i
upphandlingsskedet och stor möda lades för att redan under projekteringen skapa
bra förutsättningar för produktion och logistik.

I projektet var
hög prefabriceringsgrad, upprepningseffekter, enhetliga
produktionslösningar samt behovsstyrda leveranser viktiga medel för att
underlätta logistiken.

2. Logistikansvarig:

Det tillsattes en logistikansvarig och en ansvarig för
övervakande av in- och utgående leveranser till bygget.

3. Bokningsbara lossningsplatser:

Särskilda lossningsplatser etablerades som var
bokningsbara via internet och endast inbokade transporter som kom på utsatt tid
(!) släpptes in på bygget.

4. Information till alla projektmedarbetare:

MKB tog fram en pedagogisk informationsvideo som
visades för alla projektmedverkande för att skapa en förståelse för projektet i
sin helhet.

5. Rutiner för uppföljning:

Från projektstart fanns rutiner för vad som skulle
följas upp och hur detta skulle ske.

Mina egna spontana reflektioner:

– Framförallt större ombyggnadsprojekt i
innerstadsområden bör kunna dra viss nytta av projektets erfarenheter.

– Vid ombyggnader är dock logistiken inom bygget av
speciell karaktär och inte helt jämförbart med nyproduktion!

– Förberedelser redan i projekteringsskedet är alltid
bra för produktion och logistik, men min erfarenhet säger mig att då krävs generellt
bättre kunskapen kring produktionsförutsättningar bland
projektörerna! Det hjälper naturligtvis också till om entreprenören är med i
tidigt skede.

– För ombyggnader skulle vi kanske vara betjänta av ”ombyggnadsprojektörer”
med spetskompetens. Det finns en marknad, men upphandlingen av projektering
måste synkas med LOU!

– Logistikansvarig är en annan spetskompetens som dels
varje komplicerade entreprenad bör ha, även ombyggnader. En sådan kompetens kan
ju dessutom användas för att överbrygga ”klyftan” mellan projektering
och produktion vad gäller logistik av material och byggdelar.

– Ordentlig och pedagogisk information kring projektet tycker jag borde
höra varje byggprojekt till för att just öka förståelsen för helheten och målen
med projektet. I ombyggnadsprojekt är det kanske – förutom logistikfrågan – förståelsen
och bemötande av kvarboende hyresgäster.

Som ni ser har jag tagit fasta på det kompetens- och informationsbehov, som jag uppfattar som viktiga parametrar.

Värmeväxling:

En vanlig energiåtgärd i bl a miljonprogrammet är installation av värmeväxlare (FTX) och de tekniska åtgärder som görs i byggnad för att detta skall fungera optimalt.

En metod som redovisats för mig i denna studie är:

– att installera VVX centralt i byggnaden,

– koppla till befintligt frånluftssystem samt

– att stänga/täppa till befintliga tilluftskanaler, t ex ventilation i fasad eller fönster.

Här skulle en arbetsinstruktion vara på sin plats! Eller flera?

Bild: FTX-systemets principer. Källa: Energimyndigheten

Brister och underhållsbehov i befintlig ventilation:

Boverket har i sin BETSI-utredning konstaterat att det baserat på OVK visat sig behövas åtgärder kring ventilationen i en stor del av bebyggelsen. Detta är väl en typisk underhålls och ev ROT-åtgärd.

Jag tycker att i huvudstudien bör dokumentera exempel på sådana byggnadstekniska och installationsmässiga åtgärder som underlag för en eller flera arbetsinstruktioner, att använda både i fastighetsförvaltning och utbildningssyfte!

En
rikstäckande undersökning av byggnaders energianvändning, tekniska status och
innemiljö har genomförts BETSI. Resultatet
har dokumenterats i flera rapporter samt legat till grund för förslag till
delmål och åtgärder.

I huvudrapporten: Så mår våra hus, från 2009, framgår bl a
följande:

Energi i bebyggelsen

För att nå målet 2050 måste antagligen de byggnader som
kommer till under perioden fram till 2050 använda ännu mindre energi än vad dagens byggregler medger.

Med undantag för de fossila bränslen som används vid
produktion av el och fjärrvärme kan sannolikt användning av fossila bränslen för
uppvärmning av hus upphöra till år 2020. I småhus har användning av biobränsle
ökat.

Skador och bristande underhåll i byggnader

Cirka 66 procent av alla byggnader som ingår i studien har
någon form av anmärkning om skada eller bristande underhåll.
Åtgärdsbehovet bedöms dock inte vara av allvarlig karaktär generellt.

Exempel:

– renovering av
fönster, kök och badrum,

– målning av
träfasader

– byte av
takmaterial.

Om alla åtgärder skulle åtgärdas direkt skulle det kosta 230
– 330 miljarder kronor. Ordinarie utgift för underhåll och
reparationer uppgår till cirka 100 miljarder kronor per år enligt SCB.

Koppling mellan dokumenterade brister och de boendes ohälsa:

” Boverket finner i stort sett inga kopplingar mellan
”brister i inomhusmiljön och upplevd ohälsa” som är statistiskt
säkerställd.”

Samtidigt fastställer rapporten att endast ca 60 procent av de
byggnader som omfattas av den obligatoriska funktionskontrollen av ventilationen, OVK, har
genomfört dessa utan anmärkning. Boverket vill därför ändra ventilationsmålet
för en god bebyggd miljö till:

” samtliga byggnader som omfattas av kraven på
återkommande ventilationskontroll, OVK, senast år 2015 har en dokumenterat fungerande
ventilation”

Radon

Flerbostadshusen bedöms kunna nå målet för radon i inomhusluften
till år 2020, dvs lägre än 200 Bq/m3 luft, medan småhusen har en bit kvar.

Inomhusbuller

I mer än en tredjedel av flerbostadshusen besväras
människorna av buller. Boverket
föreslår därför följande delmål God inomhusmiljö:

” alla byggnader uppfyller de krav på bullerskydd som
gäller för nya byggnader. I undantagsfall accepteras en avvikelse från nybyggnadskraven
med högst 5 dB.”

Bulleråtgärder behöver göras i lokaler som skolor och förskolor.

Fukt och mögel

BETSI´s undersökningen visar att cirka 30 procent av småhusen
och ungefär 15 procent av övriga byggnader har mögelpåväxt som kan ha betydelse
för inomhusmiljön. Mögel förekommer i stort antal byggnader
är källare, uteluftsventilerade krypgrunder och vindar. Förekomst av
vattenskador ingår inte i bedömningen.

Länkar till några av BETSI-rapporterna:

Så mår våra hus – rapport

Så mår våra hus – Artikel

Teknisk status i den svenska bebyggelsen

Energi i bebyggelsen – tekniska egenskaper och beräkningar

Taksäkerhet – resultat från BETSI

I ett examensarbete inom högskoleingenjörsprogrammet vid
Chalmers Tekniska högskola jämförs fyra olika renovering och
investeringsalternativ för ett och samma bostadsområde. Rapporten tar upp och
diskuterar upprustning ur energi-, underhålls- och ekonomiperspektiv.

Rapporten beskriver några tillvägagångssätt och
metoder för att sänka energianvändningen i husen. Långsiktiga ekonomiska
jämförelser görs. Huvudsyftet med rapporten är att ur lönsamhetsperspektiv
jämföra olika renoveringsalternativ med alternativet; rivning och nyproduktion av trähus.

Utgångspunkten för de olika åtgärder som studerats är EU-direktivet
om att all renovering som sker efter 2012 skall ske till passivhusstandard.

Åtgärdsalternativ:

1. Nollalternativet

Endast direkt nödvändiga
renoveringar görs för att hålla

byggnaden i beboeligt skick, i detta fall:

–
Byte av stammar.

–
Badrum byts ut och förses med moderna golvbrunnar och
fuktspärr.

–
Byte av elutrustning:

–
Ommålning av fasader efter 10 år.

2. Renovering till passivhusstandard idag

Åtgärder som beräknats i det aktuella projektet är:

– Utfackningsväggar rivs och nya
tätare och tjockare byggs.

– Krav på lufttäthet sätts till
0,3 l/s, m2.

– Fönster byts till nya med
U-värde på 0,9 W/(m oK)

– Kanalisation till befintligt
ventilationssystem används till ett nytt FTXaggregat som placeras på vinden.

– Vindsbjälklaget
tilläggsisoleras.

– Införande av separat mätning
för el, vatten och värme i varje lägenhet.

– Bottenplatta och stomme lämnas
i befintligt skick för att hålla ner kostnaderna.

– Stammar byts ut.

– Badrum byts ut och förses med
moderna golvbrunnar och fuktspärr.

– Byte till snålspolande blandare
i kök, badrum och dusch.

– Byte av elutrustning.

3. Renovering till passivhusstandard först efter år 2020

Inga åtgärder görs i
dagsläget, utan endast ordinarie underhållsplan följs. Huset

renoveras sedan till
samma standard som i ovanstående renoveringsalternativ.

4. Rivning och nybyggnation av ett prefabricerat trähus

Slutsatserna i
rapporten:

Enligt beräkningarna för just det aktuella projektet skulle
alternativ 4, dvs rivning och nybyggnad bli absolut dyrast för både förvaltare
och hyresgäster. Examensarbetarna själva beskriver detta som ett något oväntat
resultat.

Om jag förstod
resonemanget rätt så skulle det bland annat ta 25 år innan kostnaderna för
nybyggnadsalternativet respektive nollalternativet ”möts” samt att
under hela denna tid skulle hyrorna vara dubbelt så höga i de nybyggda huset
som hyrorna där nollalternativet väljs. Stämmer detta???

Bäst ni själva läser slutsatserna
i rapporten: Miljonprogrammet – Riva eller renovera

Och vi kanske skall fundera på arbetsinstruktioner för passivhusteknik
trots allt?

Med utgångspunkt ifrån denna rapport drar jag nämligen den egna slutsatsen
att någon form av renovering inklusive förbättringar på energisidan är bättre
än ingen renovering alls. Och i så fall behövs instruktioner…

Förstudien visar
enhälligt att kvarboende anses vara det främsta hindret för effektiviteten vid
ombyggnadsarbeten.

Det
är framförallt hyresgästerna och deras hem som innebär särskilt noggrann
planering av arbetena för att undvika onödigt ”spring” inne i
lägenheterna samt så långt det går synkronisera med hyresgästernas egen
användning av bostaden.

Obekvämlighetsfaktorn är ömsesidig!

Naturligt
nog upplever en del boende att det är besvärligt att ha hantverkare och
pågående arbeten i sin bostad liksom att i förekommande fall inte kunna nyttja
sitt ordinarie badrum. De flesta hyresgäster anses dock vara tålmodiga och
tillmötesgående. Men som en platschef sa:

”Det känns inte alls bra att behöva gå in i lägenheter där de
boende inte är hemma”

Å
andra sidan kan det vara smidigare att arbeta med fri tillgång till en lägenhet
där ingen är hemma. Men om ombyggnadslogistiken är ett problem för byggarna får
vi inte glömma att hyresgästens logistik:

– Att försöka att inte
vara i vägen och anpassa sig efter hantverkarnas tider och arbeten

– Möbler och personliga
tillhörigheter samt kanske värdefulla föremål som skall flyttas runt, förvaras
på ett säkert och tryggt sätt.

Andra funderingar kring dilemman skulle kunna vara att de som
arbetar natt behöver sova dagtid. Och de som arbetar hemma (egen erfarenhet)
faktiskt blir störda av att ha pågående arbeten i bostaden och hantverkare som
skall in för att borra (och snacka) i tid – och otid!

Hur hanteras eventuella husdjur?

Eftersom
vi själva har både hund och katt och har genomlidit bland annat garantiarbeten
i nya bostaden vet jag att det inte bara är att lämna ifrån sig nyckel till
bostaden (eller att låta arbetare komma in i lägenheten utan att bestämma tid).
Katten kan smita och hunden bli vettskrämd.

Enligt
de byggare som jag intervjuade verkade husdjursproblemet inte vara något större
problem – för byggarna själva! Att hundrädsla eller allergi inte är något
utbrett problem bland ombyggnadsarbetare är ju positivt. Det enda som skulle
kunna vara ett problem är orädda och nyfikna husdjuret som är ivägen på
arbetsstället.

Så här svarade de olika byggarna (ungefär):

– Det brukar lösa sig…

– ”Våra”
kvarboende måste ha husdjuren någon annan stans när vi skall in.

– En hyresgäster hade
stängt i sina katter i köket – problemet är att idag skulle vi påbörja arbetet
i just det köket…

– En gång gick vi in i
en lägenhet där hunden var ensam hemma. Hunden smet och vi fick panik, letade i
timmar i hela lägenheten och i området. Till slut hittade vi honom nedkrupen
under kuddarna i sängen där han legat och varit rädd hela tiden… (Kommentar: Traumatiserad hund, om
ni frågar mig)

Ingen tjänar på att negligera hyregästens logistik!

Vid
ombyggnadsarbeten kan det kanske vara idé att sätta hyresgästerna logistik i
fokus för den egna logistiken! Utgångspunkten bör vara:

Alla boende skall känna att de själva, samtliga familjemedlemmar och ägodelar(!) är i minst lika
trygga händer som vi själva skulle vilja känna när någon utför arbeten i vår
egen bostad!

Kan vi utveckla någon form av arbetsinstruktioner kring detta?

Om jag själv skulle driva ett ombyggnadsprojekt med kvarboende
skulle jag dessutom vara noga med att:

– anlita enbart betrodd personal för jobben

– att informera alla yrkesarbetare och UE om projektets policy kring:

– hänsyn och bemötande av de
boende, dvs vår kunds kunder!!!

– hur privat egendom får
hanteras respektive inte får hanteras!

Då skulle åtminstone jag känna mig lite ”bekvämare” i
situationen!